Доходность инвестиций в недвижимость

• -
• Aa
• +

Приобретение недвижимости – один из наиболее консервативных способов приумножения денежных средств. Как любая инвестиция, он характеризуется рядом параметров.

Доходность инвестиций в недвижимость – важнейший показатель, характеризующий экономический смысл такого способа вложения капитала, поэтому определение инвестиционной привлекательности любого объекта начинается с оценки его потенциальной доходности.

Немного теории

Считается, что зарабатывать на недвижимости можно 2 способами: покупая её для перепродажи или для сдачи в аренду.

Если отбросить прочие маловероятные варианты: как покупка дворянского особняка, в стену которого замурован клад с золотыми червонцами, или приобретение особняка для последующего сноса и обустройства зарыбленного пруда, остальные способы получения дохода от недвижимости сводятся к вышеперечисленным. Следовательно, перед выбором подходящего объекта для вложения средств необходимо уточнить свои приоритеты.

Ожидаемая доходность инвестиций в недвижимость никогда не совпадёт с реальной, если вы купите объект, не отвечающий вашим планам. Каждый из нас, немного подумав, вспомнит десятки примеров неудачных инвестиций.

Приобретён магазин бытовой техники, около которого нет парковочных мест, и покупатели проезжают мимо… Куплена квартира для сдачи в аренду студентам, находящаяся далеко от института или университета… Поэтому, выбирая недвижимость, чётко определите, доход какого рода вы планируете получить.

Инвестиции в земельные участки

Такие вложения относятся к прибыльным, но достаточно рискованным мероприятиям. Доходность инвестиций в земельные участки всегда зависит от множества факторов:

• экономических;
• экологических;
• политических;
• юридических.

Кроме того, земельные участки обладают пониженной ликвидностью. Заманчиво почувствовать себя землевладельцем, но несовершенство российского законодательства, длительность оформления сделок, ограничения на использование земли по назначению делают подобные капиталовложения пригодными только для опытных инвесторов.

Покупка недвижимости с целью перепродажи

Доходность инвестиций в недвижимость

Залог удачной сделки здесь заключается в том, чтобы подобрать объект, стоимость которого вырастет быстрее, чем у аналогичных вариантов. В случае с жилой недвижимостью, очевидно, что высокими темпами будут дорожать квартиры, обладающие дополнительными преимуществами: удачным месторасположением, элитной планировкой, наличием удобной парковки, круглосуточной охраны дома и прилегающей территории.

Вопреки распространённому мнению, хороший ремонт мало влияет на цену квартиры.

Сегодня сделать его совсем нетрудно, поскольку к услугам новосёлов – сотни дизайнеров интерьера и опытных мастеров. Поэтому, приобретая жильё на вторичном рынке, сравните стоимость необходимых доделок с дисконтом, предлагаемым хозяевами приглянувшейся квартиры. Практика показывает, что к стоимости жилья в новостройке можно приплюсовать от 25 до 50% затрат на сделанный там ремонт.

Коммерческая недвижимость для перепродажи приобретается редко. Чтобы сделка была прибыльной, инвестор должен не только хорошо разбираться в особенностях рынка недвижимости, но и обладать определёнными познаниями в бизнесе, для ведения которого планируется использовать объект.

Со сдачей в аренду коммерческой недвижимости дело обстоит немного сложнее. Самостоятельно приобрести помещение, переоборудовать его и сдать в аренду под какой-то определённый бизнес не слишком выгодно. Ситуация, когда арендные платежи не окупают затраты на приобретение и ремонт помещения, случаются достаточно часто. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо составлять подробный бизнес-план и внимательно просчитывать его рентабельность.

В этом случает, приобретается помещение, уже сданное в аренду. В цену сделки уже входит планируемый доход от арендных платежей, поэтому доходность инвестиций в недвижимость может оказаться ниже желаемой. Нередки ситуации, когда арендатор, спустя несколько месяцев после приобретения объекта, расторгает договор аренды, а найти новых клиентов, согласных оплачивать аренду по этим расценкам, не удаётся. В результате недвижимость генерирует не доходы, а убытки.

Очень важен вопрос юридической чистоты сделки. Договор купли-продажи объекта и арендный договор необходимо скрупулёзно изучить: они должны быть предельно прозрачными и соответствовать требованиям законодательства.

Составляем бизнес-план: цели инвестиций, первоначальный капитал, сроки окупаемости

Прежде, чем вкладывать деньги, определитесь с целями.  Капитал, вложенный в квадратные метры, может работать по- разному.

Цели и особенности инвестирования

1. Недвижимость — прекрасный способ обезопасить деньги от инфляционных рисков. Инвестированная сумма надежно защищена от форс-мажорных обстоятельств. Если вам важно сохранить деньги, а не получить сверхприбыль, приобретайте готовое жилье эконом-класса: эти квартиры легко сдать или продать. Доход от вложений сопоставим с процентами по банковским вкладам и редко превышает 8-10% годовых. Не стоит вкладываться в замороженные или строящиеся проекты: вероятный заработок, разумеется, будет больше, но и риски пропорционально возрастают.

2. Для получения ощутимого дохода целесообразно вкладываться в объекты на этапе строительства, покупать недвижимость, распродаваемую банками за долги. Большую прибыль приносят офисные помещения, складские и торговые площади, сдаваемые в аренду. Доход от такого инвестирования ощутимо превышает проценты по банковским депозитам.
3. Наконец, можно заниматься проектами, связанными с постройкой гостиничных или жилых комплексов. Это полноценный и высокодоходный вид бизнеса, особенно если на протяжении всего цикла работ управление объектами недвижимости сосредоточено в одних руках. В этом случае прибыли наиболее высоки, хотя о быстрой окупаемости речь не идет.

Первоначальный капитал

Для начала инвестирования в недвижимость необходимо иметь крупные свободные суммы. С этим утверждением вряд ли можно поспорить. По этой причине круг инвесторов в объекты строительства ограничен: немного найдется тех, кто сможет сразу расстаться с большой суммой.  В другие виды активов (акции, золото, валюта) можно вкладываться понемногу, разумно распределяя риски.

Минимальная первоначальная сумма инвестиций в квадратные метры — 2-2,5 млн рублей. Этих денег достаточно, чтобы купить 1-2-х комнатную квартиру в крупном областном городе и сдать ее жильцам.

С этой же суммы можно начать работу с коммерческой недвижимостью. Например, приобрести заброшенный заводской цех для последующего переоборудования и сдачи в аренду.

Для инвестиций в Москве или Санкт-Петербурге потребуются более значительные средства, как минимум —3-4 млн рублей.

В провинции цены на недвижимость гораздо ниже столичных. Но и рынок аренды там менее развит. Часто хозяева жилья рады окупить арендной платой коммунальные платежи.

К примеру, 2-3-х комнатная квартира в Воркуте стоит около 60 тысяч рублей. Но сдать или продать жилье в городе очень проблематично. Поэтому инвесторам необходимо не только искать выгодные по цене предложения, но и учитывать ликвидность объекта.

Окупаемость и доходность

В отличие от многих финансовых инструментов, вложения в недвижимость долго окупаются. На быстрый (спекулятивный) доход надеяться не приходится. Исключения редки и связаны с особенностями финансовой ситуации в конкретной стране (бурный экономический рост, большие вложения со стороны государства). Надеяться исключительно на благоприятную конъюнктуру не стоит, иначе можно остаться долгосрочным инвестором с неясными перспективами.

Доходность вложений можно рассчитать следующим образом. Сначала определимся с расходами.

В распоряжении инвестора имеется 3 миллиона рублей. Он приобретает на них однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Квартира требует ремонта и покупки минимального набора мебели и бытовой техники. Добавляем на это еще 120 тысяч рублей.

Предполагаемая арендная плата — 20 тысяч рублей. Добавим к этой сумме 5 тысяч за коммунальные услуги, которые будут оплачивать арендаторы.

За год от жильцов получим 300 тысяч рублей. Уменьшим сумму на 10%. Эти деньги пойдут на мелкий ремонт и прочие непредвиденные расходы.

В нашем распоряжении окажутся 270 тысяч рублей прибыли. Не стоит забывать, что с этой суммы необходимо еще оплатить налоги. Хозяин квартиры платит 13% от полученного дохода.

Рассчитаем доходность вложений. Разделим сумму дохода (270 тысяч рублей) на сумму затраченных средств (3,12 миллиона) и умножим результат на 100.

270 000 / 3120000 × 100% = 8,6%

Приблизительная доходность составит 8,6% годовых. С этой суммы надо уплатить налог на прибыль. Разумеется, цифры приблизительны, но примерные размеры прибыли просчитать можно. Можно сравнить их с доходностью по банковским вкладам. Чаще всего суммы будут близки.

Выбираем объект для вложений

Правильный выбор объекта инвестиций — половина успеха. Коротко охарактеризуем популярные варианты вложений.

Жилая недвижимость

Традиционный и понятный способ заработка и одновременно — самый малодоходный. Стабильный спрос на квартиры и комнаты существует только в столичных городах или крупных центрах с населением около миллиона человек. Легко можно заработать, сдавая жилье в аренду в курортных зонах, но спрос там сезонный, а цены на квадратные метры приближаются к московским и питерским.

В большинстве крупных городов предложения на рынке аренды превышают спрос, отсюда — неизбежные простои, проблемы с поиском ответственных жильцов.

Самый ликвидный вариант на рынке аренды — 1-2 комнатные квартиры в благополучном районе с хорошей транспортной доступностью. В случае необходимости ее можно быстро и выгодно продать.

Для экономии можно приобрести жилплощадь без отделки или требующую ремонта, это позволит уменьшить издержки на 7-9%.

Сейчас невозможно, как 10-12 лет назад, получать арендную плату и не платить налоги. Даже если вы в прекрасных отношениях с жильцами, и они согласны платить из рук в руки без расписок и квитанций, бдительные соседи сообщат о бизнесе «куда следует».

Отношения «хозяин квартиры-арендатор» в правовом смысле не отрегулированы. Не стоит уповать на договор, скопированный из интернета. Он останется простой бумажкой, которая никак не защитит от недобросовестных арендаторов. Сотрудники полиции предпочитают не вмешиваться в подобные споры и в лучшем случае отправят на разбирательство в суд. Эти невеселые обстоятельства обязательно следует учитывать, если планируется покупка квартиры под сдачу в аренду.

Посуточная аренда

Более выгодно сдавать квартиры посуточно. Для этого не обязательно оформлять квадратные метры в собственность, можно арендовать жилье на длительный срок и заниматься дальнейшей субарендой.

Весомую прибыль можно получить, если вы работаете как минимум с 3 объектами недвижимости. Опытные предприниматели советуют заниматься посуточной арендой с близко расположенными квартирами (в соседних подъездах или домах). Так проще присматривать за бизнесом: заселять жильцов, следить за порядком, готовить апартаменты к приему гостей.

Сразу отметим: сдача нескольких квартир в аренду посуточно — это предпринимательская деятельность, поэтому необходимо оформить документы в налоговой инспекции, приобрести кассовый аппарат, вести отчетность и регистрировать жильцов в ФМС (это касается иностранных граждан).

К обязательным расходам добавится и реклама квартиры в интернете, на гостиничных сервисах по бронированию: большинство клиентов придут оттуда.

Уровень цен не должен превышать цены на гостиничные номера в регионе, иначе жильцы сделают выбор в пользу отелей и гостиниц.

Прибыль от посуточной аренды примерно в 2-2,5 раза превышает помесячную плату. Накладные расходы, разумеется, тоже будут выше. Как и любой бизнес, сдача квартиры в аренду посуточно требует постоянного присмотра и участия хозяина. Здесь не отделаешься визитами 1-2 раза в месяц, как с постоянными жильцами.

Коммерческая недвижимость

Инвестировать в нежилые помещения более сложно. Расходы на приобретение и содержание квартиры очевидны: коммунальные услуги, ремонт, оплата налогов. Сумму можно спланировать заранее, на полгода-год. Относительно точно можно просчитать доход от сдачи в аренду. С коммерческой недвижимостью сложнее. Новичку в этой сфере невозможно даже примерно спланировать прибыль. Это капризный и непредсказуемый бизнес.

Недвижимость под офис или магазин

Офисные и торговые помещения сдают по более высоким ценам, чем жилье. Но клиентов найти трудно, риски более высоки.

Поэтому инвестировать в недвижимость для коммерческого использования следует осторожнее.

Перечислим факторы, которые влияют на ликвидность коммерческой недвижимости.

1. Место расположения. Важно, если предполагается сдавать квадратные метры под офис или магазин. В этом случае целесообразно вкладываться в помещения в центре города, вблизи от остановок общественного транспорта.
2. Хороший ремонт, коммуникации, охрана. Вряд ли солидная организация захочет переехать в обшарпанное здание с советской планировкой. Провести дорогостоящую реконструкцию за свой счет не всякий согласится. Поэтому лучше вкладываться в современные объекты или сносить руины и строить самостоятельно.
3. Спросом пользуются помещения на первых этажах торговых центров: это престижно для торговой или деловой организации, относительно дешево по сравнению с арендой отдельно стоящих зданий.

Расходы на содержание коммерческой недвижимости включают в себя:

• платежи за эксплуатацию здания (капитальный ремонт, отопление, услуги управляющей компании). Иногда коммунальные издержки «съедают» пятую часть прибыли;
• налоговые отчисления. Сумма платежей зависит от выбранной системы налогообложения и особенностей оформления права собственности;
• траты на ремонт и модернизацию помещений. Эти издержки оплачивает владелец торговых помещений, а не арендатор;
• простои помещений. Перерывы в аренде обязательно будут, на поиск новых клиентов нередко уходят месяцы.

Большим спросом пользуются небольшие (20-50 м²) торговые площади. Поэтому можно заранее разделить большие помещения перегородками и оборудовать каждое отдельным входом: это поможет быстрее найти желающих снять недвижимость.

Производственные и складские площади

Для инвестирования в такую недвижимость не придется выкладывать непомерные суммы. Чаще всего для складов или небольших производств снимают помещения на окраине города или за городской чертой. Владельцы транспортной компании или небольшого кондитерского предприятия не потребуют современного ремонта и услуг дорогого клининга, как в торгово-офисном центре. Для них важнее наличие основных коммуникаций (электричество, водоснабжение, отопление) и хорошие подъездные пути. Кроме того, возможно сдать сразу 200-250 м² и более, а не жалкие 15-20 м². Накладные расходы инвестора будут значительно ниже, чем в центре города, а отдача больше.

Среди потенциальных клиентов складских площадей отдельно отметим крупные службы по перевозке и доставке грузов. Они специально ищут дешевые просторные помещения на окраине города. Поэтому инвестору не стоит отказываться от вложений в подобные активы.

Вложения в зарубежную недвижимость

Покупка недвижимости за рубежом постепенно перестает быть экзотикой. Разумеется, элитные апартаменты в европейской столице доступны узкому кругу состоятельных предпринимателей. Но небольшую квартиру в Болгарии или Черногории может позволить себе даже представитель среднего класса.

Курортные зоны Восточной Европы

Приобретение недвижимости в курортной зоне выгодно по следующим причинам:

• в отпуске вы проведете время в собственных апартаментах;
• в остальное время года недвижимость сдается через управляющую компанию, а владелец получает отчисления дистанционно.
• это вложение средств в зарубежный актив, который можно впоследствии реализовать за валюту.

Цены на недвижимость в европейских странах довольно гуманны. Правда, это не относится к европейским столицам и странам Бенилюкса. Квартиру в болгарском Бургасе, например, можно купить за 3-3,5 млн рублей. Компания застройщик берет на себя управление недвижимостью и обещает 5-8% годовой доходности от вложения.

Доходность вложений в американскую недвижимость

Рынок недвижимости в США специфичен, неискушенному инвестору там сложно сориентироваться.

Цены на недвижимость сильно отличаются не только в стране в целом, но и сильно колеблются в пределах одного штата. Так, в Калифорнии эта разница наиболее заметна. Цены на дома в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Окленде и их пригородах наиболее высоки. Стоимость скромного домика площадью 75-90 м² доходит до миллиона долларов. Речь не идет о недвижимости в городской черте, за такую сумму можно присмотреть что-то в пригородных районах. За аренду небольшой квартиры придется отдать 1200-1500 долларов в месяц.

Высокие цены обусловлены близостью Силиконовой долины с ее компьютерными гигантами и большими заработками. Цены на жилье растут довольно активно. По мере удаления от Силиконовой долины недвижимость становится более доступной. В Сакраменто, столице Калифорнии, можно купить приличное жилье уже за 350 000-500 000 долларов.

Еще дешевле обойдется недвижимость в Айове и Айдахо.

Вкладываться в американскую недвижимость можно дистанционно: управляющая компания произведет сделку от вашего имени и вышлет пакет документов по почте. Также удаленно, через уполномоченную компанию, можно управлять активами и получать прибыль в виде арендных платежей.

Скажем прямо: успешные инвестиции в зарубежную недвижимость — задача для опытного инвестора. Нюансы законодательства, языковой барьер, особенности налогообложения — слишком сложные испытания для новичка.

Резюме

1. Инвестиции в недвижимость надежны. Из-за больших затрат они медленно окупаются. В среднем расходы на приобретение квартиры можно оправдать в течение 10-12 лет.
2. Наименее рискованно вкладываться в жилую недвижимость, это касается сданных в эксплуатацию новостроек и вторичного рынка жилья. Квартиры, находящиеся в процессе постройки, до сих пор остаются опасным объектом для вложений.
3. Посуточная аренда выгоднее для хозяина, чем предоставление квартиры на длительный срок.
4. Коммерческая недвижимость принесет более ощутимые дивиденды, хотя потребует больших вложений и налоговых отчислений.
5. Вложения в зарубежную недвижимость высокодоходны, но требуют от инвестора знаний и опыта. Слепо верить рекламным слоганам нельзя.

Инвестиции в недвижимость привлекают надежностью: разориться на вложениях в квадратные метры сложно. И все же объект инвестирования надо выбирать осторожно. Он должен быть ликвидным, это обезопасит от убытков в случае продажи.

(Оцените пожалуйста, я очень старался!)

Загрузка...