Инвестиции в коммерческую недвижимость

Одним из наиболее выгодных и удобных способов получения дохода являются инвестиции в коммерческую недвижимость. По сравнению с ними банковские депозиты оказываются менее выгодными, а вложения в фондовый и валютный рынок – более рискованными. Рынок коммерческой недвижимости – настоящий рай для грамотного инвестора: нужно лишь правильно подобрать объект для вложения средств.

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

• офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
• торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
• индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
• свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
• апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее. Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

• бесплатная парковка для клиентов;
• кафе для сотрудников;
• централизованная система безопасности;
• наличие пропускного режима;
• работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать. При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.