Инвестиции в недвижимость — все что нужно знать

Многие считают инвестиции в недвижимость одним из наименее рискованных капиталовложений. Считается, что она всегда повышается в цене, следовательно, такой способ размещения средств абсолютно безопасен. Однако большинство финансистов призывает с осторожностью относиться к приобретению недвижимости с инвестиционной целью. Почему они так считают, и стоит ли прислушиваться к подобным советам?

Нюансы инвестирования в недвижимость

Главная особенность этого способа инвестирования заключается в необходимости располагать довольно приличным капиталом. Сегодня минимальная сумма, с которой можно выходить на рынок, составляет примерно 50 тыс. $. За меньшие деньги вряд ли можно найти объект, перспективный с инвестиционной точки зрения. Если же ваш капитал составляет 2–3 тыс. $, гораздо разумнее обратиться к другим вариантам его размещения, например, вложить деньги в бинарные опционы или инвестиционные фонды.

Важно учесть, что инвестиции в недвижимость обладают одним специфическим свойством, а именно – невысокой ликвидностью. Даже новый, качественный и коммерчески выгодный объект можно продать либо быстро, либо выгодно. Иначе говоря, если у инвестора есть подозрение, что ему могут внезапно понадобиться вложенные средства, от этого способа размещения капитала придётся отказаться.

Как и другие активы, инвестиции в недвижимость подвержены колебанию стоимости. На неё могут повлиять самые разные факторы: от общей экономической ситуации до состояния этого сегмента рынка в конкретный момент. Однако предсказать динамику стоимости того или иного объекта намного легче, поскольку она меняется более плавно, чем цена других инвестиционных инструментов (иностранной валюты, ценных бумаг, паёв, драгоценных металлов).

 

На стоимость недвижимости влияют более фундаментальные факторы, чем политическая обстановка и волатильность финансовых рынков. Среди них:

• степень престижности месторасположения объекта;
• социальная структура населения, проживающего в районе;
• инфраструктура (магазины, кинотеатры, школы, поликлиники);
• наличие транспортных коммуникаций;
• экологическая обстановка.

 

 если в районе, где он располагается, будет построен новый торговый центр или проложен дополнительный транспортный маршрут, либо подешеветь, когда там будет вырублена зелёная зона. Однако такие изменения не происходят одноименно.

 

Помимо внешних, на стоимость недвижимости сильно влияют внутренние факторы, связанные непосредственно с объектом:

• внешняя привлекательность здания;
• индивидуальность архитектурного проекта и особенности планировки;
• технология строительства;
• инженерия строения;
• используемые материалы;
• внутренняя инфраструктура;
• физический износ.

 

Поэтому, планируя приобрести недвижимость, необходимо предварительно изучить состояние и особенности выбранного объекта, а также ознакомиться с инфраструктурой и перспективами района, где он расположен.

Состояние российского рынка недвижимости

На фоне нестабильной политической обстановки и неясных экономических перспектив, россияне всё чаще пытаются сохранить сбережения, вкладывая их в квадратные метры. Если и вы решились на инвестиции в недвижимость, необходимо решить, где она будет располагаться.

Инвестиции в недвижимость для российского рынка довольно актуальный вопрос, ведь заработать на недвижимость с учетом инфляции совсем не просто. Во времена не стабильной политической и экономической ситуации интернет пестрит статьями о выгодах инвестиций в недвижимость, но ведь речь в 95% случаях идет не об инвестициях на самом деле, а о сохранении капитала. Очень часто инвестор забывает о главной цели покупки недвижимости, соглашаясь лишь на сохранение средств. Поэтому очень важно в самом начале иметь четкое представление о своих действиях, расчет по времени и деньгам.

Примечательно то, что 90% инвестиций в недвижимость в России приходятся только на Московскую область.

Инвестирование в зарубежную недвижимость

По официальным данным, отток капитала из России за 10 месяцев 2014 г. составил 113,2 млрд $. Прогнозные показатели за 2014 г. находятся на уровне 128 млрд $, и, вероятнее всего, они будут превышены. Значительная часть этих денег направляется на инвестиции в недвижимость за рубежом. В свете сложившейся политической и экономической ситуации некоторые россияне полагают, что это наиболее выигрышный способ обеспечения сохранности капитала и его приумножения.

Сегодня российский клиент стал более образованным и расчетливым. Времена, когда сомнительные апартаменты в Болгарии и полуразвалившиеся виллы в Испании уходили «влёт», миновали. Планируя инвестиции в недвижимость, покупатели всё чаще учитывают не только своё желание, но и параметры объекта, в частности, его способность приносить дополнительный доход и ликвидность. Именно поэтому сейчас приоритет отдаётся объектам, которые будут сдаваться в аренду, а также коммерческой недвижимости.

Какие страны выбрать

Традиционные предпочтения россиян известны – это недорогая недвижимость в Испании, Латвии, Португалии, Болгарии, Черногории, Греции, Турции и на Кипре. Чтобы сориентироваться в стоимости объектов, приведём несколько примеров.

• Кипр – купить апартаменты площадью 50–60 кв. м. в центре Пафоса в пешей доступности от моря можно, располагая суммой примерно в 60 тыс. €.
• Болгария – за вновь построенную студию в Бургасе придётся заплатить 15–20 тыс. €, а приличные апартаменты площадью 40 кв. м. в Варне обойдутся около 40 тыс. €.
• Турция – небольшую квартиру недалеко от моря можно приобрести за 30 тыс. €, а за 110 тыс. € вам предложат 2-комнатные апартаменты площадью 80 кв. м. в престижном районе Анталии.
• Черногория – студия площадью 30 кв. м. недалеко от моря в г. Бечичи продаётся за 40 тыс. €, а квартира с 1 спальней площадью 62 кв. м. в г. Бар стоит уже 80 тыс. €.
• Португалия – за 100 тыс. € можно приобрести студию или 1-комнатную квартиру в центре Портимао, Албуфейра, Лагуш. 2-комнатные апартаменты там стоят уже 130 тыс. €, а 3-комнатные – от 150 тыс. €.

Недвижимость в некоторых странах действительно стоит относительно дёшево: располагая всего 1 млн руб., можно подыскать недорогое жильё. Однако с инвестиционной целью его приобретать не стоит, поскольку рост стоимости таких квартир находится под вопросом, а шансы сдать их в аренду по высокой цене весьма сомнительны.

Жильё в Центральной Европе обойдётся значительно дороже. Студия размером в 40 кв. м.

• в Мадриде будет стоить €100 000 – 150 000
• в Париже – €280 000 – 400 000
• в Риме – €320 000 – 400 000
• в Лондоне €245 000 – 470 000

Если сдавать такое жильё в аренду, можно получить 5–10% годового дохода. Приобретая жилье с ожиданием роста цен на саму недвижимость, в течении 5-7 лет можно добиться прибыли, которой хватит на покупку второго равного объекта.

Секреты успешного инвестирования

Извлечь реальную выгоду из вложений в недвижимость, приобретаемую в инвестиционных целях, непросто. Чтобы подобрать оптимальный объект, многие эксперты советуют обратиться к помощи специалистов. Если же вы решили заниматься поиском подходящей недвижимости самостоятельно, обратите внимание на правила, следование которым позволит избежать невыгодных покупок и неразумной траты денег.

• Не смотрите на заявленную цену объекта, ориентируйтесь на его итоговую стоимость, включающую дополнительные комиссии.
• Чтобы просчитать реальную выгоду от инвестирования, скрупулёзно просчитайте все расходы на содержание недвижимости.
• Избегайте инвестировать в объекты, приносящие лишь сезонную прибыль.
• Отдавайте предпочтение жилой и коммерческой недвижимости с повышенным уровнем ликвидности.
• Если объект приобретается для последующей сдачи в аренду, внимательно изучите все пункты договора, особенно те из них, которые касаются обязанностей арендодателя и условий расторжения сделки.