Как выгодно купить дом в США — Цены и Доходность

• -
• Aa
• +

В последние годы во всем мире, в том числе и в России, все больше возрастает интерес к инвестициям в недвижимость США. Политическая стабильность страны положительно влияет на приток иностранных инвесторов. Это – надежное и выгодное капиталовложение, которое может обезопасить инвестора и его семью в будущем.

Покупая недвижимость в США, инвестор может сделать ремонт и продать объект по более высокой цене или сдать его в аренду. При желании инвестор сам может проживать в купленном доме. В любом случае, законы США предусматривают множество версий получения дохода от объектов недвижимости. Тем более, что цена на недвижимость за последние годы растет примерно на 10 – 15 % в год.

Инвестиционная недвижимость в США

1. Жилые дома и квартиры
2. Коммерческие и производственные здания
3. Земельные участки под застройку

Разновидности получения доходов от недвижимости в США

• Мгновенная прибыль от покупки по заниженной стоимости, которую можно продать дороже.
• Увеличение цены объекта благодаря ремонту.
• Повышение стоимости объекта благодаря общему росту цен.
• Динамика роста доходов граждан, влияющая на повышения спроса недвижимости.

Приобрести недвижимость в США можно и не выезжая из своей страны. Сделку проводит кампания или агент, представляющий интересы инвестора. Ордер на собственность может быть выслан по почте самому владельцу. Управлять недвижимостью, то есть собирать арендную плату, проводить ремонт, бухучет, налоговые отчисления и обеспечивать коммунальные услуги можно доверить кампаниям, которые специализируются в этом сервисе. Стоимость их услуг составляет 10 – 15% от арендной платы.

Что покупать?

Удобнее вкладывать деньги в квартиру, чем в отдельный дом. Квартиры чаще продаются и сдаются в аренду. Апарт-комплекс, или хотя бы доля в нем, предпочтительнее отдельной квартиры из-за более дешевой стоимости. Даже если доля инвестора составит всего 10% от всех вложений всех владельцев, без его согласия не будет принято ни одно решение.

Чем покупать дом в хорошем состоянии, выгоднее приобрести недвижимость, требующую ремонта. Чем дороже вам обойдется ремонт, тем выше поднимется продажная стоимость здания. Американцы ценят качество и готовы платить за него большие деньги.

Квартира в кондоминиуме с 3 (тремя) спальнями — 700000$.

Первый взнос в 35% от стоимости — 245000$.

Расходы на оформление ипотеки и недвижимости в размере 5% от цены — 35000$.

Формы недвижимости для иностранных инвесторов

Кондоминиум (кондо) в новостройке характеризуется простотой сделки, легкостью управления, большой прибыльностью. Однако он требует самых крупных вложений, особенно в крупных городах. Коммунальные платежи и налоги на собственность достаточно существенные. Стоимость Condo относительно невелика – от 80 000 долларов. Его можно приобрести в кредит. Если он будет получен в размере 70% от цены жилья, то первый взнос составит 24 000 долларов. Для США – это небольшие цены, тем более, что цены на недвижимость стабильно идут вверх. Например, в Лос-Анджелесе 5 лет назад некоторые дома продавались по 70 – 80 тысяч долларов, а сейчас они стоят порядка 250 000 долларов.

Кооперативы несколько дешевле кондоминиумов по содержанию и налогам. Даже некоторые исторические здания кооперативной собственности имеют меньшую стоимость по сравнению с кондоминиумами.

Таунхаус. Дом на одну семью обеспечивает жильцам конфиденциальность, дом на несколько семей дает хороший доход от аренды. Это – прекрасная долгосрочная инвестиция.

Визы

Если инвестор желает сам осмотреть объект недвижимости, он должен получит приглашение от своего лицензированного американского брокера. Кроме этого, нужно предоставить посольству справку с места работы и денежные чеки. Инвестор должен дать гарантии, что он не собирается эмигрировать в США. Заявку на получение визы можно подать через интернет.

Брокеры для инвестиций в недвижимость США

У иностранного инвестора всегда должен быть американский брокер, который представляет и защищает его интересы. Бывает, что инвесторы очень слабо знакомы с местностью, типом и формой собственности. Опытный брокер с подробным обоснованием выберет самый эффективный тип инвестирования подскажет наиболее верное решение вопроса.

Инвестиции в недвижимость США приобретают все больше сторонников. Это- Жители Германии, Англии, Австралии, Стран Ближнего Востока. Сейчас к ним добавились и граждане России. Этому способствуют стабильное законодательство и прозрачный безопасный рынок. Ограничений для иностранных инвесторов в США намного меньше, чем в других странах. Причем инвестором может выступать как частное лицо, так и юридическое.

Инвестиции в недвижимость США – это выгодное вложение денег, а также быстрый путь получения Грин Карты инвестора США.

Как купить дом в США гражданину России

Самый простой способ купить недвижимость в США недорого (для иностранцев) — это покупка за наличные денежные средства.

Самый простой способ приобрести дом, если вы иностранец, — это заплатить полную стоимость наличными. Если вам нужно финансирование (ипотека), вы должны будете соответствовать определенным требованиям финансирования.

Иностранцы могут получить ипотечные кредиты, если они отвечают определенным требованиям

Кредиты на недвижимость в США

Банки всегда охотно предоставляют кредиты на покупку недвижимости. Инвесторы могут взять кредит и в банках США. Но нужно вникать во все тонкости договора. К примеру, если раньше приобретать недвижимость можно было без внесения первого платежа, то сейчас иностранным инвесторам нужно платить до 50% от стоимости покупки. На остальную сумму оформляется ипотечный кредит.

Большинство кредиторов требуют, чтобы иностранцы выполняли некоторые из следующих требований для обеспечения ипотеки:

• Кредитная оценка 720 или выше, в идеале 780+
• Иметь возможность внести первоначальный взнос 20%
• Иметь действующий номер SSN или ITIN
• Иметь существующий источник дохода в США и ожидание, что этот доход останется в том же размере не менее 3 лет
• Нахождение на территории США не менее 2 лет
• Опыт работы в США не менее 2 лет

Получить ипотеку проще для обладателя Грин-карты или для лица, работающего в США по визе, в отличие от человека, живущего за границей и не связанного с государством. Иностранцы в США могут даже претендовать на ипотеку, поддерживаемую правительством. Это вид ипотеки, субсидируемой правительством США для защиты кредиторов от дефолта. Наиболее известным государственным кредитом являются кредиты  Федерального управления жилищного строительства (FHA), которые доступны как постоянным, так и временным жителям.

Доступные вам варианты также будут зависеть от того, как долго вы находитесь в стране, и от вашей способности подтвердить платежеспособность. Как иностранец, ваш кредитный отчет может не иметь достаточной информации, для того чтобы установить надежную кредитную историю. Это означает, что осложненную оценку вашей кредитоспособности кредиторами , если вы находились в стране менее 2 лет.

Для этих кредиторов разрешение на заимствование денег может считаться более рискованным делом. Но вы можете инвестировать в попытки повысить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Такие компании, как NOVA Credit помогают разрабатывать специальные программы, чтобы помочь иммигрантам получить кредит, если вы пытаетесь получить разрешение на получение первой кредитной карты или займа.

Однако, если вы соответствуете перечисленным выше требованиям, вполне вероятно, что вы сможете найти кредитора, который предоставит вам ипотеку.

Держатели Грин Кард

Владельцы Green Card имеют некоторые преимущества при подаче заявления на ипотеку в США. Владельцы Green Card получают почти те же привилегии, что и граждане США, когда речь идет о получении ипотеки.

Fannie Mae и Freddie Mac являются спонсируемыми правительством предприятиями, которые предлагают доступные кредиты гражданам США. Владельцы Green Card могут пользоваться  кредитами FHA и Fannie Mae или Freddie Mac точно так же, как граждане США.

Это означает, что, будучи обладателем Грин-карты, вы можете купить дом всего за 3% от первоначального взноса. Но будьте готовы соблюдать установленную ипотечную документацию.

Однако лучше всего, если вы были в США не менее двух лет и у вас имеется два года трудового стажа. Все кредиторы будут запрашивать ваши налоговые декларации за последние два или три года, кредитную историю за последние два года и выписку из банковского счета как минимум за два месяца. Требования могут отличаться в зависимости от кредитора.

Нахождение в стране по визе

Если вы находитесь в США по действующей  рабочей визе,  такой как E-1, E-2, H-2A, H-2B, H-1B, H-3, L-1 или от G-1 до G-4 Виза, у вас также есть возможность взять кредит в Федеральном управлении жилищного строительства и купить дом в США без гражданства. В этом случае вам может потребоваться представить документ  о разрешении на работу и номер социального страхования (SSN).

Если срок действия вашего контракта с вашим работодателем истечет менее чем через год, кредитор может запросить у вашего работодателя письмо с указанием намерения продлить ваш контракт. Кредиторы, как правило, ищут доказательства того, что вы сможете жить и работать в стране не менее трех лет.

Приоритет кредитора — убедиться, что вы останетесь и заплатите кредит. Как и обладатель Грин-карты, вы должны иметь как минимум два года налоговых деклараций и кредитной истории. Ваш кредитор может также запросить выписку по вашему счету как минимум за два месяца.

Если вы приехали из такой страны, как Канада или Великобритания, где кредитные системы похожи на систему в США, кредиторы могут рассмотреть кредитную историю из вашей страны.

Беженцы

Беженцы и иностранцы, получившие убежище, также могут претендовать на ипотеку. Если вам было предоставлено убежище или вы являетесь беженцем, проживающим в США, вы можете подать заявление на получение ипотечного кредита на тех же условиях, что и гражданин США. Вам необходимо предъявить действительную форму I-94, «Запись о прибытии и отъезде» с отметкой «Разрешение на трудоустройство», чтобы подтвердить свое право на работу в качестве просителя или беженца.

Эта форма является действительным рабочим документом до 90 дней с даты вашего въезда в США. После истечения 90-дневного срока действия формы вы должны представить Документ о разрешении на работу, выданный Службой гражданства и иммиграции США.

Те, кто живет за пределами США

Заемщики, живущие за пределами США, могут испытывать затруднения при получении традиционного финансирования. Если вы не являетесь обладателем Грин-карты или лицом, имеющим действующую рабочую визу, вы не имеете права на ипотеку или кредиты, поддерживаемые правительством США.

Кредиторы будут иметь минимальные ресурсы для оценки вашей кредитной истории. Если вы не живете в США, получить кредитный отчет будет дороже. Учитывая ваш статус, частные кредиторы — если они вообще будут кредитовать — скорее всего, запросят авансовый платеж от 30% до 50% от стоимости недвижимости.

А как насчет коммерческой недвижимости?

Более сложно получить ипотечную инвестиционную недвижимость в качестве иностранца, но это возможно. Иностранцы, проживающие в США, могут получить ипотечные кредиты на инвестиционную недвижимость, но кредиторы могут предъявлять жесткие требования, в том числе требовать высокий кредитный рейтинг, подтверждение продолжающегося дохода в США и авансовый платеж для получения права.

Если вы планируете приобрести недвижимость в США, которая будет использоваться в качестве арендной или инвестиционной недвижимости, вы также можете воспользоваться программами ипотечного кредитования, предлагаемыми такими кредиторами, как 1st Capital Group, HSBC и Quontic Bank.

Этот вид кредита действителен только в том случае, если у вас нет планов быть постоянным жителем США, и недвижимость будет служить инвестиционной собственностью. Эти кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки, как правило, на 2-4% выше, чем обычная ипотека.

Покупка коммерческой недвижимости: минимальные инвестиции в размере 500 000 долларов США в сельской местности или инвестиции в размере 1 млн долларов США в городской местности для получения визы EB-5. Виза EB-5 — это программа для инвесторов, которая выдает «Зеленую карту» лицу, которое отвечает любому из указанных выше требований к инвестициям и которое нанимает не менее 10 штатных работников из США.

Инвестиционная Программа EB-5

Существует специальная Программа EB-5, которая позволяет инвестору и членам его семьи получить Green Card в США.  Для этого требуется выполнить ряд условий:

• Инвестировать средства в промышленную и коммерческую недвижимость малоразвитых или сельских районов.
• Инвестировать средства в перспективные объекты гостиничной отрасли
• Выбирать проекты с высокой долей прибыльности

Инвестор является партнером с ограниченной ответственностью в ООО с ежемесячным доходом. Если инвестор сдает помещение в наем, то получает арендную плату. В случае продажи помещения, инвестор получает прибыль на свой капитал. Срок инвестирования не может быть закончен, пока вкладчик не получит постоянную Грин Карту. Инвестор не обязан проживать в том городе, где были вложены инвестиции.

Инвесторы по Программе EB-5 автоматически получают постоянный статус резидента США и могут пользоваться следующими привилегиями:

1. Получение статуса постоянного жителя США через 2 года.
2. Возможность получения гражданства в течение 5 лет.
3. Получать образование, медицинские услуги и другие социальные программы по стоимости для граждан США.
4. Организация любого законного вида бизнеса.
5. Покупка недвижимости на любой территории США. 
6. Амортизация. Возможность ежегодного получения части дохода, как возврат инвестиции.

Требования к инвесторам:

• Первоначальная сумма инвестиций должна быть не менее 1 миллиона долларов. В отдельных случаях она может составлять 500 000 долларов.
• Создание не меньше 10 рабочих мест.
• Предоставление сведений о легальном источнике капитала для инвестиции.
• Инвестиции должны иметь долю риска, а не иметь гарантию возврата средств.
• Необходимо получить квалификацию Аккредитованного Инвестора. Это означает, что капитал инвестора или совместно с супругой должен быть свыше 1 млн долларов.
• Во другом случае у инвестора за последние 2 года должен быть доход не менее 200 тыс. долларов за каждый из них. При совместном капитале с супругой ежегодный доход должен превышать 300 тыс. долларов.
• Предоставляются веские гарантии того, что доход от инвестиций не будет понижаться в текущем году.

Совет

Рассмотрите возможность исключения кооперативов. Получить одобрение кооперативного совета затруднительное дело для иностранцев. Процесс утверждения кооператива во многих случаях включает длительное и подробное раскрытие финансовой информации, что может быть затруднительно для соблюдения, если ваши активы находятся за границей или если у вас нет официальной работы или налоговой истории в США.

Кроме того, кооперативы часто имеют ограничения на субаренду, что может усложнить аренду квартиры, если вам необходимо вернуться в свою страну. Но в целом, кооперативы по цене примерно на 20-25% дешевле, чем сопоставимые квартиры.

Когда приходит время продавать

Продажа вашей недвижимости в США — иностранные лица облагаются 15% подоходным налогом.

Когда вы в конечном итоге решаете покинуть США и продать свой дом, возникает еще одно осложнение, если вы иностранец или иностранец-нерезидент. В соответствии с Законом об иностранных инвестициях в налог на недвижимость (FIRPTA) 1980 года, если иностранное лицо продает свое имущество, от продажи удерживается 15% выручки. Но есть несколько исключений.

Если вы облагаетесь подоходным налогом, вы должны получить в IRS заверенную печатью форму 8288-A . Вам необходимо подать налоговую декларацию с печатью 8288-A, чтобы налоги, удержанные с продажи, могли быть зачислены. Некоторые штаты также взимают с нерезидентов налог на прирост капитала в размере 8,82%, например в Нью-Йорке.

Доходность на аренде

Не все объекты недвижимости являются хорошим объектом инвестиций для сдачи в аренду, но если вы сможете найти дома, которые удовлетворяют некоторым требованиям, вы получите неплохую доходность. Аренда недвижимости должна иметь ряд атрибутов:

Денежный поток

Хорошая аренда зарабатывает каждый месяц после оплаты всех расходов. Расходы включают в себя: ипотеку, налоги, страхование, обслуживание и управление имуществом. Денежный поток — это рента за вычетом всех этих расходов.

Купить ниже рынка

Получить выгодные предложения непросто, но это возможно. Почти в каждой местности, можно заключить отличную сделку с дисконтом. Это мгновенно увеличивает чистую стоимость.

Налоговые преимущества

Большинство расходов на аренду имущества вычитаются или амортизируются. Вы также можете амортизировать структуру арендуемой недвижимости, что означает, что вы можете сэкономить тысячи долларов каждый год на ваших налогах.

Пример:

• Цена покупки по договору = 65 000 долларов
• Стоимость заключения= 3000 долларов
• Ремонт = 12 000 долларов
• Общая стоимость имущества = 80 000 долларов
• 80000 долл. США X 01 = 800 долл. США

В этом случае ваша ежемесячная арендная плата должна составлять 800 долларов или более в месяц, чтобы оправдать стоимость недвижимости. Таким образом, по общему правилу, вы должны получать 1000 долларов ежемесячной арендной платы (средняя доходность по рынку 3%) за каждые 100 000 долларов стоимости имущества, а не рыночной стоимости.

Расчеты очень упрощены, но ключевой момент, который следует помнить, заключается в том, что аренда недвижимости обеспечивает три мощные силы для создания богатства: доход от аренды, повышение стоимости активов и сокращение долга по ипотеке.

Купить квартиру в США недорого: Сколько стоит купить дом в США

Рынок жилья в США может показаться высококонкурентным и насыщенным дорогими домами, особенно для тех, кто покупает жилье впервые.

Но не каждый рынок заполнен высокими ценами и низким уровнем предложения. И купить квартиру в США до 60000 доллар вполне реально. Существует множество рынков, где можно прибрести недорогое жилье, к примеру, Тампа, Флорида и Лас-Вегас, штат Невада, которые предлагают покупателям жилья низкие авансовые платежи в довольно  желаемых местах, как собственно и в Бостоне. Если покупатели смогут точно определить и оценить текущие рыночные тенденции, на этих рынках будет легко ориентироваться.

Чтобы составить список лучших рынков для покупателей жилья, была проведена оценка мегаполисов по следующим аспектам: текущая средняя стоимость дома, прогноз оценки стоимости дома и текущий процент объявлений с дисконтом. Все аспекты данных получили одинаковый вес. И так, сколько стоит купить квартиру в США?

• Шарлотта, Северная Каролина

Доля объявлений с дисконтом: 15,4%

Средняя стоимость дома в районе метро Шарлотт, штат Северная Каролина, составляет 209 800 долл. США, а средняя цена за кв. фут — 135 долл. США.

Стоимость жилья увеличилась на 7,7% с июня 2018 года.

• Нэшвилл, Теннесси

Доля объявлений с дисконтом: 14,7%

Средняя стоимость дома в районе метро Нэшвилла, штат Теннесси, составляет 255 500 долларов, а средняя цена за кв. фут — 166 долларов.

Стоимость жилья увеличилась на 4,4% с июня 2018 года.

• Даллас, Техас

Доля объявлений с дисконтом: 20,3%

Средняя стоимость дома в районе метро Далласа, штат Техас, составляет 242 900 долл. США, а средняя цена за квадратный фут — 140 долл. США.

Стоимость жилья увеличилась на 5,6% с июня 2018 года.

• Детройт, Мичиган

Доля объявлений с дисконтом: 18,1%

Средняя стоимость дома в Детройте, штат Мичиган, составляет 163 100 долларов США, а средняя цена за квадратный фут — 135 долларов США.

Стоимость жилья увеличилась на 5,8% с июня 2018 года.

• Майами, Флорида

Доля объявлений с дисконтом: 15,5%

Средняя стоимость дома в районе метро Майами, Флорида, составляет 282700 долларов, а средняя цена за кв. фут — 221 доллар.

Стоимость жилья в Майами выросла на 3,2% с июня 2018 года.

• Орландо, Флорида

Доля объявлений с дисконтом:  20,5%

Средняя стоимость дома в районе метро Орландо, во Флориде, составляет 240 500 долларов, а средняя цена за квадратный фут — 149 долларов.

Стоимость жилья в Орландо увеличилась на 6,4% с июня 2018 года.

• Атланта, Джорджия

Доля объявлений с дисконтом: 16,8%

Средняя стоимость дома в районе метро Атланта, штат Джорджия, составляет 219 700 долларов, а средняя цена за кв. фут — 131 доллар.

Стоимость дома в Атланте увеличилась на 7,6% с июня 2018 года.

• Феникс, Аризона

Доля объявлений с дисконтом: 17,4%

Средняя стоимость дома в районе метро Феникс, штат Аризона, составляет 267 200 долларов, а средняя цена за кв. фут — 163 доллара.

Стоимость жилья увеличилась на 4,9% с июня 2018 года.

• Лас-Вегас, Невада

Доля объявлений с дисконтом: 25,7%

Средняя стоимость дома в районе метро Лас-Вегаса, штат Невада, составляет 278 700 долларов США, а средняя цена за кв. фут — 170 долларов США.

Стоимость жилья увеличилась на 6,1% с июня 2018 года.

• Тампа, Флорида

Доля объявлений с дисконтом: 21,8%

Средняя стоимость дома в районе метро Тампа, штат Флорида, составляет 215 500 долларов, а средняя цена за квадратный фут — 145 долларов.

Стоимость жилья увеличилась на 5,5% с июня 2018 года.

Купить дом в США за 1 доллар?

Купить дом в США недорого или даже за 1 доллар? Тезисно:

• Многие города и населенные пункты стали раздавать заброшенные дома бесплатно или продавать их по минимальным ценам.
• Некоторые местные органы власти даже предлагают скидки, чтобы поощрить покупателей ремонтировать старые объекты.
• Хотя пожертвования могут показаться воровством, восстановление дома может быть довольно дорогостоящим.

Даже в условиях спада на рынке жилья по-прежнему существует множество способов найти дешевую недвижимость и даже на берегу моря. Вам просто нужно знать, где искать.

Список локаций, где можно прибрести дом бесплатно или с большой скидкой, включает в себя небольшие города, такие как Талса, Оклахома, а также крупные города, такие как Балтимор, штат Мэриленд.

Прогноз

Цены на жилье будут расти (более медленными темпами). В своем прогнозе жилищного рынка, Национальная ассоциация риелторов предсказала, что средняя цена домов вырастет до $ 266 800.

NAR прогнозирует очередной рост средней цены на жилье примерно до 274 000 долларов США. Фактически, многочисленные эксперты понизили свои прогнозы рынка жилья на следующие 5 лет из-за ценообразования и темпов роста экономики.

Согласно исследованиям ожиданий аналитических агентств (опрошено более 100 экспертов по недвижимости и экономике), эксперты прогнозируют, что цены на жилье вырастут только на 2,8% в национальном масштабе. Это говорит нам о том, что цены будут расти — только более медленными темпами.

Что касается оценки стоимости недвижимости, эксперты имеют аналогичные прогнозы. Согласно последнему отчету Veros Real Estate Solutions, данные рынка жилья показывают, что средняя ожидаемая оценка стоимости жилой недвижимости на 100 крупнейших рынках США составит 3,7%.

Разумеется, эти прогнозы и тенденции рынка жилья различаются в зависимости от региона, поскольку спрос и предложение на рынке жилья являются ключевыми факторами, различающими рынки. Некоторые могут испытать большой скачок, в то время как другие могут увидеть относительно небольшой профит. Например, штаты Среднего Запада в Индиане, Мичигане, Огайо и в Чикаго, демонстрируют сильную динамику, при этом в среднем по штату стоимость недвижимости по всем трем ожидается около 5%, согласно данным Veros.

Тем не менее, по прогнозам, в Техасе продолжится снижение цен на основных рынках. Что касается Далласа и Хьюстона, рост составит всего 2% -3%, то же и в Лос-Анджелесе. В Калифорнии ожидается, что цены будут двигаться в той же динамике. Если говорить о таких горизонтах как 10-15 лет, то только вверх, ведь в долгосрочной перспективе рынок недвижимости всегда растет.