Инвестиции в недвижимость за рубежом

Сегодня, помимо получения активного заработка, необходимо грамотно вкладывать средства с целью получения стабильного пассивного дохода. Удобным инструментом для этого являются инвестиции в недвижимость за рубежом, привлекательные благодаря зримости приобретения и надёжности размещения средств. Вложить капитал в иностранную недвижимость рекомендуют многие эксперты, однако далеко не все инвесторы в состоянии грамотно просчитать возможные риски приобретения коммерческих или жилых объектов, а также оценить потенциальную прибыль от этой операции.

В каких странах стоит приобретать недвижимость?

Если приоритетным для вас является сохранение капитала, предпочтение следует отдать странам, где рынок недвижимости стабилен, цены на объекты растут медленно, но постоянно, а законодательство лояльно по отношению к нерезидентам.

Если же инвестиции в недвижимость за рубежом осуществляются с целью получения дохода, выбирать рекомендуется государства, в которых рынок недвижимости развивается, и стоимость объектов увеличивается достаточно быстро. Специалисты выделяют 5 основных направлений инвестирования, каждое из которых характеризуется своими особенностями.

Развитые страны: Германия, Франция, Великобритания, США

Несмотря на ряд серьёзных экономических проблем, они остаются эталоном стабильности на мировых рынках. Основными факторами, говорящим в пользу инвестирования в недвижимость этих стран, являются справедливое в отношении нерезидентов законодательство, удобный налоговый режим, надёжность и сохранность вложений. Однако высокая стоимость объектов ограничивает выход на этот рынок мелких инвесторов. Что же касается элитной недвижимости, то в этом сегменте россияне остаются в тройке лидеров, например, в 2013 г. они вложили в лондонский рынок жилья около $300 млн.

Мировые курорты: Лазурный берег Франции, Швейцария

Здесь, в основном, предлагаются достаточно дорогие, но весьма прибыльные объекты. Особенности инвестирования здесь связаны со сложностью подбора подходящей коммерческой недвижимости и высокими расходами на содержание объекта. Однако практически круглогодичная аренда обеспечивает инвестора стабильным источником дополнительного дохода.

Южная Европа: Кипр, Греция, Испания

Инвестиции в здешнюю недвижимость считаются достаточно перспективными, поскольку стоимость объектов сегодня находится на непозволительно низком уровне. Например, в Испании по сравнению с успешным 2007 г. цены упали на 47,7%. Следовательно, потенциальный рост стоимости недвижимости здесь может быть высоким, но сложная экономическая ситуация и недооценка роли местных особенностей рынка делают инвестиции в этих странах весьма рискованными.

Развивающиеся страны: Чехия, Болгария, Черногория

Это направление особенно полюбилось российским и украинским инвесторам в силу низкой стоимости на жилую и коммерческую недвижимость, а также благодаря общему социалистическому прошлому, сформировавшему у населения менталитет, схожий с нашим. В Болгарии, например, наши соотечественники скупили более 500 тысяч объектов, в Черногории на долю россиян приходится около ½ всех сделок с недвижимостью.

Ближний Восток, ОАЭ, Турция

Это сравнительно новое направление вложения капитала, развивающееся быстрыми темпами. В частности, рынок недвижимости Дубая – один из самых перспективных. Правительство эмиратов вкладывает огромные средства в развитие инфраструктуры курорта, что приносит плоды. Сейчас страну ежегодно посещает более 10 млн человек, через несколько лет эта цифра удвоится. Поэтому спрос на гостиничную недвижимость растёт быстрыми темпами. Также оперативно поползли вверх и цены на неё, следовательно, момент для инвестиций сейчас самый подходящий.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

Основные преимущества такого способа размещения капитала:

• Цена недвижимости – в большинстве курортных городов ЕС она сейчас ниже, чем в крупных городах России и Украины, а инфраструктура и состояние объектов намного лучше.
• Предполагаемый пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду выше, чем прибыль от аналогичных сделок на родине.
• Купив недвижимость за рубежом, можно в дальнейшем использовать её как в коммерческих, так и в личных целях.
• Уровень защищённости инвестиций выше: можно приобрести несколько объектов в разных странах, диверсифицировав, тем самым, свои риски.

 

Среди недостатков инвестиций в недвижимость за рубежом:

• Неосведомлённость инвестора в особенностях законодательства других государств.
• Сложности с подбором объекта, подходящего по параметрам и способного принести достойную прибыль.
• Многоступенчатая процедура сделки.
• Дополнительные расходы на уплату налогов и сборов.
• Зависимость от изменения в законодательной базе иностранного государства.
• Повышенное внимание со стороны фискальных органов своей страны.

 

В связи с этим инвесторы, решившиеся на приобретение зарубежной недвижимости, оказываются перед классическим выбором: провести сделку самостоятельно или воспользоваться услугами посредников, специализирующихся на продаже таких объектов. Оба варианта чреваты потенциальными рисками, просчитать и минимизировать которые непросто.

ТОП-5 ошибок начинающих инвесторов

Прежде всего, необходимо принять за аксиому, что инвестиции в недвижимость за рубежом не только прибыльны, но и рискованны: около половины инвесторов неудачно вкладывают свои средства. Именно поэтому специалисты составили рейтинг главных просчётов начинающих инвесторов. Постарайтесь избежать таких ошибок:

• Не покупайте дешёвые объекты, потому что они оказываются гораздо дороже, чем вам кажется. Многие считают, что потерять 10 тысяч евро гораздо предпочтительнее, чем расстаться с четвертью миллиона. Однако стоимость недорогих объектов за счёт уплаты всевозможных пошлин, гонораров маклеру, налогов на сделку и трансакционных издержек может увеличиваться на 25–50%.
• Не доверяйте рекламному расчёту доходности, поскольку его составители обычно лукавят. Особенно это касается прибыли от аренды. Стандартный расчёт риелтора заключается в том, что годовая арендная плата делится на цену объекта. Подобная арифметика некорректна по многим причинам. Во-первых, цена недвижимости обычно гораздо ниже её истинной стоимости. Во-вторых, не принимаются во внимание расходы на содержание объекта (коммунальные платежи, налоги, страховка, текущие расходы). В-третьих, не учитывается время простоя, когда один арендатор съехал, а другой ещё не найден.

• Не пренебрегайте фактором сезонности – не все инвестиции в недвижимость за рубежом одинаково прибыльны. Многие эксперты предостерегают от приобретения объектов в странах Южной Европы – Болгарии, Испании, Греции, Черногории. В «высокий» сезон практически любая недвижимость там пользуется спросом и легко сдаётся в аренду. В «мёртвый» сезон рентабельность инвестиций стремится к нулевой отметке или вовсе отрицательна. Кроме того, есть ещё один негативный момент: отдыхающие, приезжающие на курорт «оттянуться», небрежно относятся к сохранности имущества, что влечёт за собой дополнительные затраты на ремонт недвижимости, замену испорченной техники и оборудования.
• Не забудьте найти надёжного и компетентного управляющего. От него зависит не только сохранность имущества, но и сумма ваших доходов. Известны случаи, когда недвижимость сдавалась без ведома её владельца, а в счетах на оплату появлялись суммы за несуществующие услуги.
• Не упустите из виду, что в большинстве зарубежных стран законодательство защищает добросовестных арендаторов. Если они своевременно вносят оплату, досрочно разорвать с ними договор аренды будет практически невозможно.

 

Российские особенности инвестирования в недвижимость за рубежом

В сентябре 2014 г. Центробанк обнародовал интереснейшую статистику. Согласно данным регулятора, впервые за последние 5 лет россияне стали приобретать меньше зарубежной недвижимости. По мнению аналитиков, на снижение объёма инвестиций в недвижимость за рубежом повлияло ухудшение отношений между Западом и Россией, а также запрет на приобретение и владение иностранной недвижимостью для отечественных госчиновников.

Суммируя вышеизложенное, можно отметить, что инвестиции в недвижимость за рубежом остаются для многих прекрасным способом извлечения пассивного дохода, но динамика спроса на зарубежную недвижимость неодинакова. В Великобритании, США и ряде стран ЕЭС спрос фактически стал отрицательным, поскольку большинство объектов там приобреталось с целью получения вида на жительство. Сегодня это сопряжено со значительными трудностями, поэтому многие россияне предпочитают выставлять ранее приобретённое там жильё на продажу.

В традиционно интересных для инвестирования странах – Италии, Франции, Швейцарии, Монако – спрос на недвижимость остаётся стабильно высоким, но россияне теперь отдают предпочтение объектам, привлекательным с коммерческой точки зрения. Недорогая недвижимость в Болгарии, Испании, Черногории, Греции также находит своего покупателя, однако географические приоритеты постепенно меняются. Повысился интерес к приобретению недвижимости в ОАЭ, всё большую популярность приобретает безвизовый Таиланд, Вьетнам, остров Бали, Филиппины и другие экзотические места.