Как выгодно купить недвижимость во Франции — Цены и доходность

• -
• Aa
• +

Франция у многих традиционно ассоциируется с хорошим вином и интересными туристическими объектами, однако мало кто задумывается о том, что эта страна изобилует не только развлечениями, но и обширными возможностями. Одной из них являются инвестиции в недвижимость во Франции, которые давно были весьма выгодным вложением средств. Чтобы разобраться в причинах этого явления, необходимо изучить географические и экономические особенности страны.

Недвижимость во Франции – во многих случаях перспективное вложение, если рационально подойти к вопросу поиска и приобретения объекта. Инвесторов привлекает именно Франция, поскольку она является высокоразвитой страной в Западной Европе с выгодным географическим положением.

Ее территории омывает пролив Ла-Манш, Атлантический океан, Северное и Средиземное море. Кроме того, в стране есть горные массивы (Альпы, Пиренеи, Юра, Арденны, Центральный массив и др.) На территории Франции уникальным образом совмещается океанический, средиземноморский и континентальный климат, что также делает страну особенной среди других стран Европы.

Многие мечтают об уикенде во Франции, где можно и отдохнуть, и увидеть культурное наследие, архитектуру, бесценные исторические памятки. Париж, Канны, Ниццу, Сен-Тропе, Бордо, Тулузу и многие другие города за данными ООН в 2017 году посетили 86,9 млн туристов. Именно поэтому Францию можно по праву считать самой посещаемой иностранцами страной в мире.

Инвестиции в недвижимость во Франции

Во время кризиса падение стоимости жилья здесь не было столь ошеломительным, как в Греции или Испании, речь, скорее, шла о корректировке цен. Именно поэтому инвестиции в недвижимость во Франции столь привлекательны для зарубежных инвесторов.

Привлекательной с точки зрения вложений в недвижимость традиционно считается не вся Франция, а 3 её основные зоны: Париж, французские Альпы и Лазурный берег.

Цены на объекты, расположенные в этих регионах, независимы от процессов, происходящих в местной экономике, поскольку основными покупателями недвижимости являются иностранцы. Кстати, вопреки распространённому мнению, большинство из них англичане, итальянцы и американцы, а вовсе не русские.

Французский рынок жилья работает на разных скоростях. Во всей Франции цены на жилье растут в среднем на 1,73% в год. Тем не менее, в Париже рост составляет 5-8%.

Средняя цена за м2 составляет 9510 евро, что в два раза больше, чем в Бордо или Лионе, причем покупатели изо всех сил стараются не отставать.

В Лионе отмечается рост на 8% в годовом исчислении, и при таких темпах, цены, вероятно, скоро будут на одном уровне с Бордо. В Иль-де-Франсе, самом богатом и самом населенном регионе страны, цены растут в среднем на 2,2%, при этом большинство покупателей приобретают дома площадью примерно 79,4 м2.

Сейчас хорошее время для покупки французской недвижимости?

Цены на недвижимость во Франции относительно хорошо росли во время мирового экономического кризиса, в отличие от некоторых соседей Франции, таких как Испания и Нидерланды, где цены на недвижимость упали более чем на 20% и 40% соответственно.

Франция является одним из основных рынков жилья в Европе, который продолжает привлекать международных инвесторов со стабильным ростом цен в годовом исчислении.

На самом деле, в последнем квартале 2018 года цены выросли на 3,3% в годовом исчислении, причем цены на более старые квартиры (4,5%) опережают рынок.

В 2019 году цены оставались стабильными, хотя уровни транзакций фактически немного снизились: 42% банков сообщили о снижении количества заявок на кредит в феврале 2019 года.

Рост рынка недвижимости Франции с 2015 года, в значительной степени обусловлен низкими ставками по ипотечным кредитам, которые оставались очень низкими — всего 1,61% в феврале 2018 года.

Однако стабильно низкая инфляция поддерживала низкую доходность собственности на уровне около 3-4%. В 2018 году инфляция начала стабильно расти — с 1,3% в начале года до 1,8% в апреле.

Евро также выглядит слабее, чем в последние годы, что означает, что иностранные покупатели могут получить более привлекательный обменный курс для своих инвестиций в недвижимость и по сути платить меньше, чем в последние годы.

Куда инвестировать?

Благодаря одному из самых регулируемых рынков недвижимости в мире, Франция всегда была отличным местом для инвестиций. Отпуск — это выгодный бизнес, и покупка второго дома, пожалуй, лучший и самый надежный способ вложить свои деньги.

Бордо

Благодаря процветающей винодельческой промышленности город привлекает иностранных инвесторов. Цены на недвижимость выросли на 10% с момента недавнего введения линии TGV Océane, которая связывает Бордо с Парижем всего за два часа.

Чтобы найти надежную возможность для инвестиций, смотрите не дальше, чем на центр города и квартал Сен-Мишель. Эксклюзивная зона Золотого треугольника, вокруг Большого театра, также является надежной ставкой, если вам повезет найти недвижимость для покупки.

Возможно, менее престижный, но, возможно, более интересный для потенциальных инвесторов, район Ле Шартрон, расположенный к северу от города, становится все более популярным, особенно среди молодых людей.

Тулуза

Розовый город является крупнейшим в Юг-Пиренеях и является домом не только для штаб-квартиры Airbus, но и для крупного университета. Как таковой он продолжает привлекать высокопоставленных руководителей и студентов. Для тех, кто обладает большей покупательской способностью, востребованными районами являются площадь Капитолия, Ле Карм и Сент-Этьен. Но Les Minimes и Saint-Cyprien по-прежнему имеют потенциал роста.

Париж

Это фаворит среди американских эмигрантов и владельцев вторичного жилья, которые инвестируют в среднем 980 000 евро. И они не одиноки: 35% инвесторов иностранцы.

Лион

Процветающий мегаполис и второй по величине город Франции, Лион может многое предложить потенциальным инвесторам. Он может похвастаться ведущим университетом, процветающим сектором экономики и промышленности, а также дополнительным преимуществом от того, что город находится в непосредственной близости от Парижа, Ниццы и Женевы. Лион, безусловно, является желанным рынком для инвесторов с недорогой недвижимостью и средней доходностью 5,5%.

Лазурный берег и Прованс на юге Франции

Это во многом рай для инвесторов. В Провансе, в течение всего лишь десяти недель в разгар лета вы можете легко заработать столько же, сколько и при долгосрочной аренде на 12 месяцев.

Это большой регион на берегу моря, и существуют огромные колебания цен в зависимости от того, куда вы решили инвестировать. Очевидно, что чем дальше вглубь материка вы продвигаетесь, тем более доступной становится недвижимость (в определенной степени). Следовательно, нужно провести тщательный анализ, перед тем как, к примеру, покупать квартиру в Марселе. С точки зрения инвестиций, дом на лазурном берегу Франции – это доходное и ликвидное вложение.

Альпы

Французские Альпы в последние годы оказались очень популярными среди иностранных инвесторов, и в большинстве районов наблюдалось повышение цен. Спрос на современные квартиры и традиционный стиль шале возрос. Застройщики всегда строят новые комплексы для заядлых лыжников и отдыхающих. Регион обслуживает все бюджеты, что всегда является плюсом. Но чем ближе к склонам, тем больше вам нужно раскошелиться. Покупка в двух шагах от трасс на курортах, таких как Межев или Валь д’Изер обойдется вам в 1,8 млн евро. Если вы отойдете от этих всемирно известных курортов, € 400 000 могут принести хорошую (но небольшую) трехкомнатную квартиру в Мерибеле (эконом класс). Вы даже можете найти квартиры площадью 30 м² с современными удобствами примерно за € 250 000.

Важность анализа роста цен недвижимости во Франции

Перед покупкой стоит тщательно проанализировать цены на недвижимость, изучить статистику, особенности привлекательных объектов. Часто на этот процесс уходит много времени и сил, однако результат того стоит. Недвижимость, которая растет в цене, может стать источником хорошего дохода, к примеру, если в дальнейшем ее сдавать в аренду или продать, когда она вырастет в цене.

Что влияет на стоимость недвижимости?

• географическое расположение – критерий №1, который влияет на ценообразование в сфере недвижимости;
• тип жилья (студия стоит дороже некоторых двух- и трехкомнатных квартир, хотя имеет меньше метраж). Есть одна закономерность, чем больше площадь объекта недвижимости, тем меньше цена за м², а чем меньше объект, тем выше цена за м²);
• наличие дефектов (например, такой дефект, как плесень, способен существенно повлиять на стоимость недвижимости. Чтобы продать жилье с таким дефектом, продавцу придется существенно снизить стоимость объекта);
• возраст объекта (в «старых» строениях необходимо периодически проводить техническое обслуживание. Если этого не делать, тогда даже самый привлекательный объект потеряет в цене. Это касается фундаментальных вещей, например, изоляции, крыши, системы отопления и др.);
• уровень безопасности в районе;
• инфраструктура;
• планировка в квартире/доме;
• дополнительные преимущества (наличие балкона, террасы, сада, бассейна, гаража, автостоянки, готовой кухни и др.)

Это только основные параметры, существует множество других. Поэтому средняя цена за м² в определенном районе Франции – показатель условный. Он может колебаться в результате многих причин.

В вопросах недвижимости не все так просто и очевидно. Восприятие качества недвижимости у одного и другого человека может отличаться. Некоторые дефекты будут неприемлемы для одних и приемлемы для других. Кроме того, каждый человек определяет свои потребности и желания для своего дома. Одни предпочтут близкое расположение недвижимости около работы, другие – удобную транспортную развязку, а третьи – красивый вид из окна.

Доходность от аренды

Это отличный пассивный доход, особенно если сдавать жилье, которое еще и растет в цене. Сверхдоходной является элитная и эксклюзивная недвижимость, а также объекты, которые находятся вблизи популярных французских курортов. Цены на аренду зависят от состояния дома, метража, особенностей планировки и других особенностей.

Хорошей новостью является то, что если у вас есть квартира в Париже, у вас не будет проблем с ее сдачей. Спрос опережает предложение, основная причина того, что арендная плата относительно невысокая, заключается в том, что французские договоры аренды часто бывают долгосрочными и существуют юридические ограничения на повышение арендной платы во время действия договора.

Однако валовая доходность от аренды квартир в Париже оставляет желать лучшего: около 4,2% для небольших квартир и 3,9% для больших квартир (справедливо отметить, что результаты по доходности в Париже, возможно, могут не отражать доходность в менее популярных местах).

Стоимость квартир в этих местах составляет около 970 евро за кв. м или 90,1 евро за кв. фут. В этом году, большой разницы в цене между квартирами меньшего и большего размера обнаружено не было.

Среднемесячная арендная плата колеблется от 32 до 35 евро за кв. м, или от 3,8 до 3,25 евро за кв. фут. Меньшие квартиры, как правило, арендуются пропорционально дороже.

Стоимость трансфера на жилой недвижимости во Франции туда и обратно высока.

Налоги и расходы

Подоходный налог с аренды на удивление низок.

• Доход от аренды: ставка налога на валовой доход от аренды, начисляемая иностранцам-нерезидентам, вероятно, будет составлять около 10,00% при доходе в 1500 евро в месяц, согласно расчетам, представленным Anthony & Cie.
• Прирост капитала: прирост капитала обычно облагается налогом по 19%. Налог на прирост капитала взимается в размере 33,33% с граждан стран, не входящих в ЕС.
• Наследование: во французском частном международном праве используется стандартное двойное правило наследования: закон места жительства умершего применяется к движимым активам, а закон местонахождения собственности применяется к недвижимым активам.
• Резиденты: французские резиденты облагаются налогом на свой глобальный доход по прогрессивным ставкам, от 5,5% до 45%.
• Транзакционные издержки во Франции могут варьироваться от 7,90% до 28,99%. Новые объекты имеют самые высокие затраты из-за 20% НДС, но это немного компенсируется более низкой регистрационной платой. Комиссионные агентов по недвижимости варьируются от 3% до 10%.

Арендодатель и Арендатор

Законы о защите прав арендаторов достаточно обременительны.

• Арендная плата: хотя первоначальная арендная плата может быть свободно согласована, в дальнейшем, она может пересматриваться только один раз в год, и не может быть увеличена больше чем индекс аренды INSEE. В сочетании с очень строгой контрактной структурой это означает, что аренда старых квартир имеет тенденцию значительно отставать от новых арендных плат и цен.
• Обеспечение арендатора: контракт на недвижимость без мебели имеет, как минимум, трехлетний срок, хотя контракты на меблированное имущество могут заключаться на один год. В обоих случаях, даже когда договор заканчивается, владелец может вернуть имущество только в том случае, если он или член семьи намерен там жить или намерен его продать.
• Примечание. Выселение из жилья через правовую систему занимает много времени.

Как купить дом во Франции недорого

Если вы уже уверены в том, где хотите прибрести жилье, вы захотите оценить непосредственно на недвижимость, которую хотите купить. Аренда недвижимости, является хорошим способом выяснить все преимущества и недостатки. Аренда позволяет вам увидеть, что такое жизнь во Франции, и выяснить, подходит ли район и т. д.

Купить недвижимость во Франции для ПМЖ: поиск

Чтобы найти французские объекты недвижимости, вы можете посмотреть информацию онлайн, в газетах и журналах по недвижимости, обсудить с агентом по недвижимости или риэлтором (un agent immobilier) или даже — если в должной мере осведомлены — через открытый аукцион (vente aux enchères). Международные покупатели могут найти риэлтора, который может общаться и вести переговоры на английском языке. В  какой-то момент большинство людей начали обращаться к  агенту-неподвижнику, что является более распространенным процессом, но, если у вас нет личной рекомендации, как найти хорошую кандидатуру?

Обратите внимание на аббревиатуры FNAIM, SNPI, UNIS или CNAB, поскольку они показывают, что компания принадлежит зарегистрированной организации, которая имеет финансовую гарантию, страхование ответственности и, по крайней мере, один сотрудник, имеет профессиональную карту, лицензию, выданную префектурой.

Как и везде, некоторые профессионалы отрасли занимаются неэтичной практикой. В качестве меры для дальнейшей защиты покупателей французское правительство в 2014 году создало Национальный совет по делам (CNTGI), представительный орган по соблюдению этики и созданию нормативных актов для профессионалов в сфере недвижимости и видов деятельности  связанных с недвижимостью.

Выбирая риелтора, спросите, помогут ли они подготовить компромиссное соглашение  (договор купли-продажи), и свяжитесь с местным  нотариусом, официальным лицом, которое будет заниматься юридической стороной покупки. Даже если у продавца уже есть  нотариус, вы можете назначить свою собственную кандидатуру.

После того, как вы выбрали лицензированного агента по продаже недвижимости, они обычно просят вас подписать бон — де — аут, документ который удостоверяет, что они ознакомили вас с предоставляемыми услугами.

Примечание. Вы можете попробовать купить квартиру во Франции недорого,  напрямую у владельцев. Проверьте  De Particulier à Particulier на сайте www.pap.fr ,  который имеет англоязычную версию с тысячу объектов недвижимости на продажу и аренду по всей Франции.

Сайты для оценки стоимости недвижимости во Франции

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/. Надежный сайт с данными, предоставленными нотариусами Франции. Здесь можно увидеть актуальные цены на старые/новые квартиры и дома в городе, департаменте, регионе или на всей территории Франции за пределами Иль-де-Франс.

Тут есть графики, на которых видна эволюция цен в выбранном регионе по сравнению с прошлыми годами. Сайт функционирует, благодаря доступу к реальным ценам последних сделок с недвижимостью, совершенных в последние месяцы.

Этот сайт позволяет понять, что цены на жилье упали во всех провинциальных департаментах в последнее время. Здесь можно найти еще много интересной информации.

Недостатки:

• Нотариусам требуется не менее 20 транзакций в течение 12 месяцев в секторе для определения средней стоимости квадратного метра квартиры. Если в каком-то районе сделок было меньше, то информация будет отсутствовать. Низкое количество транзакций не даст увидеть динамику цены.
• Статистика цен опаздывает на несколько месяцев, поскольку между подписанием договора купли-продажи и окончательного акта есть срок – 3 месяца. Цены запаздывают в некоторых случаях и до полугода. В результате могут быть существенные различия с текущими ценами сделок.
• В приведенных ценах не учитывается инфляция.

notairesdugrandparis.fr/fr — Сайт Нотариальной палаты Парижа. Здесь вы можете найти среднюю цену за квадратный метр и обзор динамики стоимости м² с течением времени. Также присутствует много информации, полезной для потенциального инвестора.

LaCoteImmo.com — Платный сайт, который предлагает различные услуги для оценки стоимости той или иной недвижимости.

SeLoger.com — SeLoger предлагает посмотреть цены, запрашиваемые продавцами. Эти данные могут отличаться от реальной суммы продажи, однако они дадут вам понимание тенденции к изменению требований продавцов.

lavieimmo.com — Здесь вы найдете информацию о средних ценах на квартиры, дома и земельные участки, а также об их эволюции. Вы также найдете среднюю цену за квадратный метр арендуемого жилья. Эта информация позволит рассчитать приблизительный доход от аренды.

На всех перечисленных выше ресурсах есть огромное количество данных, сопоставив которые, можно определить среднюю стоимость покупки/аренды жилья в интересующем регионе. Чтобы приобрести жилье, вам потребуются другие веб-сайты.

Топовые французские сайты по продаже недвижимости

Если нет желания лично посещать агентства недвижимости или обращаться к местным риэлтерам, во Франции есть множество сайтов, на которых можно самостоятельно найти недвижимость, сравнить цены, купить объект, предварительно получив консультацию.

Вам в помощь список топовых сайтов во Франции:

• https://www.pap.fr/
• https://www.leboncoin.fr/
• https://www.fnaim.fr
• https://www.logic-immo.com
• www.avendrealouer.fr
• https://www.21.fr
• https://www.explorimmo.com
• https://www.leboncoin.fr
• https://www.explorimmoneuf.com
• https://www.selogerneuf.com
• https://www.immoneuf.com
• https://www.ateliers-lofts.com
• https://www.mmo-free.com
• https://www.lesiteimmo.com
• https://www.century21.fr

На этих сайтах вы можете найти и студию в 15 м², и дом с участком в несколько гектаров. Также без проблем можно купить квартиру в новостройке или вторичное жилье.

Специфика работы веб-сайтов во Франции

На всех сайтах объявления представлены с фотографиями и /или виртуальным туром. На многих сайтах есть доступ к дополнительным услугам, которые могут быть очень полезны: консультация, ознакомительный тур по объектам, сопровождение купли-продажи и др.

В первую очередь порталы недвижимости впечатляют количеством предложений: около 400 000 в explorimmo.com и avendrealouer.fr, близко 700 000 в logic-immo.com. На 21.fr есть около 6000 предложений, а на сайте fnaim.fr – более 400 000. Данные регулярно обновляются.

Многие агенты по недвижимости являются приверженцами fnaim.fr, поскольку там можно найти одно и то же имущество, предлагаемое разными агентствами. Цена, естественно, будет отличаться, поскольку к реальной стоимости объекта агенты прибавляют себе гонорар, а он у всех разный.

Если вы принадлежите к 30% покупателей, предпочитающих совершать сделки с частными лицами (без посредников), вам подойдет один из следующих двух сайтов: pap.fr, который предлагает в среднем 45 000 объектов, или leboncoin.fr, где есть миллионы объявлений о недвижимости от частных лиц.

На всех перечисленных выше сайтах можно найти вторичное жилье. Если нужны новые дома или квартиры в новостройках, тогда используйте дополнительные ресурсы. Вот 3 портала, которые специализируются на новом жилье: explorimmoneuf.com, selogerneuf.com или immoneuf.com

Элитная недвижимость и уникальные предложения далеко не все рекламируются в сети. Некоторые клиенты не хотят сообщать в сети о продаже собственности, поэтому на сайтах ее может не быть. Для поиска эксклюзивных вариантов лучше связаться с местными агентствами недвижимости.

Можно, конечно, поискать и самостоятельно. Все зависит от того, что именно вам нужно. Если вы хотите купить нетипичную недвижимость, например, мастерскую, вам нужно поискать на специализированных сайтах. Подойдет для этого www.ateliers-lofts.com — веб-сайт с доступом к 600 предложениям мастерских художников или домов архитекторов по всей Франции.

На порталах mmo-free.com или leboncoin.fr вам предложат заполнить только небольшое количество элементов: тип запрашиваемого объекта (дом или квартира), географическое положение (коммуна или район), цену, площадь и количество спален. Другие же сайты позволяют максимально уточнить ваш поиск. Например, Explorimmo.com уделяет большое внимание деталям, благодаря чему вы сможете, например, сортировать жилье более точно. Например, подобрать квартиру на 4 комнаты, в XVIII округе Парижа, с 2 спальнями, балконом, паркетным полом, лепниной, отделкой из дерева и др. Но будьте осторожны, такой расширенный список требований может оставить вас без результатов.

Портал lesiteimmo.com может очень пригодиться для принятия рациональных решений, так как он оценивает соотношение цены и качества каждого предложения (от очень хорошего до плохого) и информирует вас о любых снижениях цен, зарегистрированных с момента размещения объявления в Интернете.

Веб-ресурс century21.fr показывает вам цены на объекты, проданные ранее в том же географическом районе, где вы ищете недвижимость. Благодаря этому вам становится доступной ценная информация, позволяющая проверить, соответствует ли интересующее вас жилье рыночной цене.

https://www.meilleursagents.com/ — сайт, подобный century21.fr, однако на нем доступна оценка недвижимости онлайн. Здесь предоставлена полная информация о ценах в регионах на основе последних продаж, совершенных рядом с интересующим жильем. Также здесь есть расширенный список агентств, помощью которых можно воспользоваться при поиске недвижимости во Франции. Здесь можно купить, продать, арендовать жилье. Информация на сайте не всегда полная. В некоторых объектах могут отсутствовать важные сведения, например, диагностика энергоэффективности, а также индекс выбросов парниковых газов.

Если вы не знаете французский язык, есть выход: или пользоваться машинным переводом, который может искажать некоторые слова, или найти сайт во Франции, уже переведенный на нужный вам язык. Независимый французский сайт, созданный специально для иностранцев. Он переведен на 20 языков мира, чтобы иностранный пользователь мог самостоятельно найти, ознакомиться и приобрести недвижимость во Франции, не испытывая неудобств, связанных с языковым барьером.

Здесь есть все необходимое для первичного ознакомления с различными объектами недвижимости: квартирами и домами от агентств и частных лиц. Расширенный фильтр позволяет отсортировать жилье с учетом места расположения, размера жилой площади, количества спален. Можно также при поиске задать особенности жилья, которое нужно найти, например, элитное, с балконом или террасой, с камином, без окон напротив и др.

Преимущество: есть полное описание объекта с ценами, фото, размерами, диагностикой, а также недостатками (например, объект нуждается наружном ремонте). Чтобы получить полную информацию, больше фото, консультацию эксперта, необходимо просто заполнить небольшую заявку, и с вами свяжутся специалисты в кратчайшее время.

Обратите внимание! Не стоит просто доверять ценам даже на авторитетных сайтах, лучше проверять достоверность информации лично. Так, удастся избежать больших переплат. Можно лично приехать и осмотреть жилище или же заказать услуги эксперта, который сможет оценить реальную стоимость жилья. Также дополнительно можно заказать экспертизу объекта, например, энергоэффективности дома и др. Стоит понимать, что это дополнительные расходы.

Стратегии инвестирования

В условиях сжатия рынка и отсутствия бурного роста цен на недвижимость к выбору объекта необходимо подходить особенно тщательно. Разборчивым вкладчикам специалисты предлагают несколько вариантов инвестиции в недвижимость во Франции, уже пользующихся популярностью среди иностранцев.

• Вложения в коммерческую недвижимость. Зарубежные инвесторы часто приобретают офисы, отели, торговые центры, магазины, апартаменты в комплексах для пенсионеров и туристов. Основные покупки делаются в Париже и других крупных городах страны. Также популярно приобретение виноградников в Бордо, Божоле, Бургундии, Шампани, долине Луары.
• Выкуп квартир у институциональных инвесторов, например, страховых компаний, вместе с жильцами. Так легко найти высококачественное жильё, а проживающий в нём квартиросъёмщик будет исправно платить вам аренду. По окончании контракта можно сдать квартиру по новой стоимости или использовать для своих нужд. Немаловажно, что такие квартиры часто продаются на 5-10% ниже рыночной стоимости.
• В крупных городах выгодно приобретать жильё у государственных компаний с отсрочкой пользования им. Вы можете купить квартиру по цене, составляющей 50-60% её рыночной стоимости, а право пользоваться ей приобретёте через 15-20 лет. Такой вариант инвестирования оптимален для тех, кто собирается приобрести жильё для своих детей или переселиться во Францию по достижении пенсионного возраста.

Юридическая сторона вопроса

Процедура приобретения жилья во Франции имеет свою специфику. Вы можете пройти ее самостоятельно, чтобы не платить гонорар агентам по недвижимости, а можете привлечь компанию, которая будет сопровождать вас во время сделки.

Какие документы нужны для покупки:

• загранпаспорт;
• копия вида на жительство или визы;
• свидетельства о рождении, браке и разводе.

Итак, из чего состоит процедура (пошагово):

1. Ознакомительный тур по объектам, чтобы осмотреть привлекательные варианты и определиться с выбором. Затраты на перелет, проживание полностью лежат на плечах покупателя.
2. Выбор понравившегося объекта.
3. Подписание предварительного договора (Promesse de Vente) с продавцом. На этом этапе покупателю потребуется открыть счет в местном банке для дальнейших финансовых операций. После подписания продавец обязан предоставить документы о техническом состоянии объекта. Такие исследования проводит только эксперт. Он проверяет метраж объекта, наличие термитов, запрещенных материалов в строительстве и др. После завершения процедуры эксперт оформляет заключение и выдает его продавцу. Цена экспертизы входит в стоимость недвижимости.

Иногда экспертизу не успевают сделать быстро, тогда можно сделать отсрочку до момента подписания основного договора. Однако если покупатель все-таки не предоставит экспертизу, покупатель может отказаться от сделки без каких-либо штрафов.

Предварительный договор – документ, который подтверждает серьезные намерения как продавца, так и покупателя. При этом покупатель должен внести задаток в размере 10% от стоимости жилья (если объект строится, то 5%). Внесенная сумма будет временно храниться на специальном банковском счете нотариуса. Согласно французскому законодательству, в течение 7 дней покупатель может забрать задаток без потерь. Дальше при изменении мнения покупателя задаток не возвращается. Важно, что в случае, если сам продавец передумает, он обязуется выплатить компенсацию покупателю за причиненные неудобства в размере 20% от стоимости продаваемой недвижимости.

1. Ожидания решения мэрии. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по стоимости, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя. Если такое случается, в этом случае покупателю просто отдается его задаток 5-10%, зависимо от типа недвижимости и сделка аннулируется.
2. Проверка юридической чистоты сделки. Предварительный договор действует 3 месяца. За этот период нотариус проводит комплексную проверку объекта.
3. Подписание договора купли-продажи (Acte de Vente). На этом этапе вся сумма должна быть на счету у нотариуса. Сделка подписывается двумя сторонами (покупателем и продавцом/или их доверенными лицами) в присутствии нотариуса. После подписания покупатель получает ключи, а также аттестацию – документ о приобретении недвижимого имущества. Нотариус, в свою очередь, переводит всю сумму на счет продавца.
4. Новому владельце нужно обязательно застраховать приобретенную собственность. За этим следит нотариус.
5. Государственная регистрация сделки. Нотариус обязан в течении нескольких дней после завершения сделки внести новые данные в специальное регистрационное бюро. Полный процесс регистрации длится 2-3 месяца. По его завершению новый собственник получает окончательный документ – свидетельство о собственности.

Если нет возможности приехать во Францию, можно приобрести жилье и удаленно. Для этого нужно подписать предварительный договор и отослать его продавцу. При подписании основного договора купли-продажи нужно оформить доверенность на своего представителя или же нотариуса, ведущего сделку. Доверенность нужно перевести на французский язык, а также поставить апостиль.

Договор

Найдя понравившуюся вам французскую недвижимость, не стесняйтесь посещать ее несколько раз, чтобы убедиться, что она соответствует всем вашим требованиям.

После этого вы можете сделать предложение владельцам. Если они соглашаются, вы должны подписать договор, либо promesse unilatérale de vente (одностороннее предложение о продаже), либо, чаще,  компромиссное соглашение (Compromis де Вента). Compromis де Вента, как правило, является распространенным договором купли-продажи, в то время как «Promesse» обычно используются профессиональными участниками рынка недвижимости.

Если покупатель и продавец соглашаются осуществить сделку по заданной цене, покупатель вносит 10-процентный депозит, и в юридическом плане это «окончательная продажа». Если одна из сторон выходит из сделки, другая может подать в суд и требовать возмещения убытков. Оба контракта имеют семидневный период для «размышления», в течение которого сторона может отказаться от сделки без штрафа.

Перед подписанием договора

Убедитесь, что все детали верны. Договор должен включать в себя полную информацию о недвижимости (площадь ее поверхности и границы), точно указывать, что входит в продажу(хозяйственные постройки), приспособления и арматура, результаты требуемых по закону отчетов (отчет об эффективности использования энергии, проверки на термитов, асбест и свинец в собственности, сертификаты безопасности электричества и газа), а также наличие каких-либо  условий приостановления или других обязательных раскрытий, таких как тайное хранилище (скрытые дефекты), сервитуты и другие возможные аспекты в отношении собственности.

Включите штрафную оговорку, если определенные условия не выполняются, это может привести к штрафам,  к примеру, если продавец или другие жильцы не освободят имущество после продажи.

Вам также нужно будет предоставить подробную информацию о том, как вы собираетесь финансировать покупку. Если вы планируете приобрести недвижимость с помощью ипотеки, должно также быть условие, описывающее основные детали кредита и указывающее, что продажа может быть завершена только после получения ипотеки. Чтобы обеспечить ипотеку по наиболее выгодным процентным ставкам, вы можете использовать ипотечного брокера, который специализируется на оказании помощи эмигрантам в получении финансирования на «дом своей мечты». Для получения дополнительной информации об ипотеке смотрите руководство Expatica, по французской ипотеке.

После того, как вы подписали договор

Нотариус  будет обращать внимание на любые юридические, финансовые или иные претензии на имущество, которое обычно занимает около трех месяцев, но иногда дольше. Как только этот процесс начнется, может быть установлена дата завершения (когда вы подписываете акт или договор продажи). В то же время, вы можете провести структурное обследование.

Если вы планируете построить собственный дом на участке земли или существенно изменить существующее здание, вам необходимо получить разрешение от  мэрии. Вам необходимо подать заявление на получение  сертификата d’urbanisme  предоставить  разрешение  на строительство с изложением ваших планов строительства и проверить, какие другие налоги или сборы вам нужно будет заплатить.

Во Франции собственность (даже принадлежащая иностранцам) всегда передается детям, поэтому посоветуйтесь с нотариусом,  прежде чем делать следующий шаг – подписание акта вент — о вашей собственной ситуации.

Сборы и налоги

Затраты могут включать в себя: сборы нотариуса (которые включают в себя определенные расходы, связанные с продажей). Эти сборы устанавливаются правительством и зависят от налоговой категории имущества. И они следующие:

• 0-6 500 евро — 3,945%
• € 6500 — € 17000 — 1,627%
• € 17 000 — € 60 000 — 1,085%
• € 60 000 + — 0,814%

В общей сложности сумма комиссионных, связанных с покупкой дома, не может превышать 10% от стоимости недвижимости.

Вам также нужно будет оплатить гербовый сбор при покупке дома во Франции. За недвижимость старше пяти лет взимается плата в размере 5,8% (хотя для некоторых взимается плата в размере 5,08%), в то время как в более новых домах взимается плата в размере 0,7% плюс 20% НДС. Некоторые дома продаются TTC (налоги Toutes) — это означает, что все налоги уже включены в стоимость.

Существует два налога на жилую недвижимость: земельный налог (taxe foncière) и местные налоги (taxe d’habitation), которые должны взиматься 1 января каждого года, поэтому вы будете платить пропорциональную сумму.

Акт продажи

После того, как производятся все проверки и обыски и средства для покупки недвижимости на месте, вам необходимо пойти к  нотариусу, чтобы подписать акт купли-продажи  (ACTE де Венты). Возможно, вам придется взять с собой переводчика, если вы не говорите по-французски, поскольку документ будет зачитан вам вслух, прежде чем вы его подпишете. Как только это будет сделано, вы должны будете заплатить различные налоги и сборы, и документы на ваше имя будут зарегистрированы в Земельной книге. Теперь вы будете новым владельцем недвижимости во Франции.

Купить дом во Франции за 1 евро

Покупка дома во Франции дешево? По цене багета вы можете купить дом в деревне и стать французским домовладельцем, если вы готовы провести значительные ремонтные работы. Но не надейтесь, что получиться купить квартиру в Ницце, там данной программы нет.

Местный совет Рубе на севере Франции, рядом с бельгийской границей, предлагает 17 полуразрушенных домов по цене в 1 евро, в надежде восстановить район, который давно утратил свой вид.

Рядом с шумным городом Лилль и примерно в 230 км к северу от французской столицы, город славится гонкой на велосипедах по Парижу в Рубе, проводимой в апреле каждого года уже 115 лет.

Следуя по стопам городского совета Ливерпуля, который в 2013 году распродал коллекцию обветшавших домов за 1 фунт, а итальянская деревня в настоящее время предлагает дома за 1 евро, чиновники Рубе принимают заявки от потенциальных покупателей до конца года.

Так же, как это сделали британские и итальянские города, городской совет Рубе требует от покупателей вернуть изношенные дома к их былой славе и оплатить ремонтные работы из своего собственного кармана. Совет, однако, оплатит операционные расходы.

Как и в случае любого исторического проекта реконструкции, покупатели домов стоимостью 1 евро в Рубе будут иметь список того, что можно делать с жильем и чего нельзя.

Согласно данным, предоставленным «Капитал», затраты на ремонт самых маленьких из предлагаемых домов могут составлять от 63 000 до 100 000 евро. Большие объекты недвижимости могут потребовать от 297 000 до 353 000 долларов.

На данном этапе Совет заявляет, что приоритет будет отдан местным жителям, однако иностранцы не совсем ушли в сторону.

Прогноз по рынку

Все прогнозы показывают, что французский рынок жилья в следующем году будет оставаться сильным и стабильным. Несмотря на то, что уровень безработицы немного выше, чем в среднем по ЕС (7,1%), он неуклонно падает.

Согласно исследованиям компетентных специалистов в сфере недвижимости, средний рост цен на объект во Франции составляет 5% в год. Также вместе с этим нужно понимать, что сам объект необходимо обслуживать. Для примера возьмем ту же квартиру стоимостью 200 000 евро в многоквартирном доме. Какие именно расходы ожидают владельца:

1. Страховка (около 200 евро в год).
2. Квартплата в месяц, зависит от региона и местных властей, приблизительно составит 100-150 евро (это за обслуживание дома, ремонтные работы, водоснабжение, уборку и др.)
3. Газ или электроэнергия оплачивается отдельно (сумма зависит от выбранного тарифного плана).
4. Налоги. Размеры налогов в разных регионах Франции отличаются. За недвижимость во Франции необходимо платить 2 налога. Первый счет приходит из налоговой в сентябре. Составляет он около 600 евро. Оплатить нужно до середины октября. Второй уже составляет около 900 евро. Его нужно оплатить до середины декабря. Внести оплату можно и позже срока, только за просрочку к этой сумме прибавляется сверху еще 10%.

В цене всегда будет расти жилье с красивым видом на Эйфелевою башню, море или горы. Апартаменты, из окон которых открывается такая красота, могут стоить намного дороже, нежели аналогичные объекты, расположенные в том же районе, но без красивого вида. Востребована недвижимость в центре города в крупнейших городах или близлежащих к ним. Здесь всегда жилье будет расти в цене. А продать объект не составит труда.

(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, я очень старался!

Загрузка...