Как выгодно купить дом в Италии — Цены и Доходность

• -
• Aa
• +

Италия – это страна с модным шопингом, незабываемым туризмом, удивительными архитектурными шедеврами и изысканной кухней. Сюда любят ездить за впечатлениями и отдыхом. Однако некоторые строят на этом свою карьеру.

Инвесторы, предпочитающие вкладывать средства в приобретение жилья за рубежом, традиционно отдают предпочтение приморским курортам Болгарии, Кипра, Испании, Черногории. Однако инвестиции в недвижимость в Италии в последние несколько лет стали самыми популярными. Эта страна покорила многих не только роскошными пляжами, отличной кухней, своеобразными традициями, но и богатейшим культурным наследием.

Хотя европейский экономический кризис не обошел Италию стороной, сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости за несколько лет не претерпела кардинальных изменений. Поэтому приобретение жилья в этой стране является отличным способом сохранения и приумножения капитала. Чтобы разобраться, какие именно инвестиции в недвижимость в Италии будут самыми выгодными, необходимо поближе познакомиться с её экономикой и географическими особенностями.

Инвестиции в недвижимость в Италии

Италия – страна контрастов, поэтому цены на недвижимость здесь варьируются от демократичных до заоблачных. Лучше всего это подтверждается разницей в стоимости объектов на Юге, Севере и Северо-востоке.

Самыми престижными традиционно считаются курорты севера Италии (Лигурия, Тоскана) и острова Средиземного моря (Сардиния, Сицилия). Цены могут быть достаточно высокими на таких разрекламированных направлениях, как Венеция или район озёр (Маджоре, Гарда, Комо) недалеко от швейцарской границы. Жильё в Риме, Милане или Флоренции тоже стоит дорого. В южных районах, например, в Калабрии, недвижимость заметно дешевле.

Безусловно, иностранцы очень довольны тем, что в Италии не предусмотрено каких-либо ограничений на покупку недвижимости, хотя действует установленный порядок, который следует соблюдать.

В тех районах, где иностранных туристов сравнительно мало, таких как Абруццо, Калабрия, Апулия, Марке недвижимость продается по заниженным ценам.

В разряд элитных можно зачислить Сардинию, Тоскану, Неаполь или Лигурию, там за фешенебельную квартиру или дом просят не меньше миллиона евро. В этих районах обычно проживают крупные боссы бизнеса, политические деятели, кинематографисты, деятели искусства, заслуженные и знаменитые спортсмены.

Ну а рекордсменами по цене на недвижимость будут столица Италии и Милан, здесь за каждый квадратный метр придется выложить 5 или 10, а иногда и 20 тысяч евро.

Средняя цена на новые дома в Италии за 2018 год составила 4 500 евро (5 085 долларов США) за квадратный метр (кв. м), сообщает портал недвижимости Idealista.it. Средняя цена новых домов примерно на 24% выше, чем у построенных домов.

И спрос, и предложение растут. Причины для покупки недвижимости сегодня:

• Рост 7 лет подряд.
• Стоимость сделок достигла 11,2 млрд евро, что выше докризисных результатов(10,8 млрд евро в 2007 году).
• Еще 15% итальянцев заявили, хотят купить квартиру в Италии в ближайшее время.
• Коммерческий рынок увеличился на 4,2% в стоимостном выражении по сравнению с 2018 годом.
• Международные инвесторы собрали более 6,8 млрд евро инвестиций в недвижимость в стране, что почти на 60% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
• Очевидно, что Италия прошла экономический кризис, по крайней мере, с точки зрения рынка недвижимости. Как всегда бывает в такие периоды восстановления и начального роста, главные города самые популярные среди потенциальных покупателей.
• В Милане наблюдается сильный демографический рост (следовательно, потребность в большем количестве жилья), высокий уровень занятости по сравнению с остальной частью страны и средняя заработная плата равняется 34 000 евро в год.
• Возможно, что более важно, это интерес, вызванный иностранными покупателями и инвесторами. Все мы знаем, что у китайцев и россиян есть крупные покупатели, которые быстро приобретают европейскую недвижимость, и они ищут качественную недвижимость в престижных городах и часто у моря. Милан, безусловно, отвечает всем требованиям, так как это столица итальянской моды, а также одна из пяти торговых столиц мира.

Местные цены на жилье: Где купить дом в Италии

Милан- самый дорогой город Италии, средняя цена на новые дома выросла на 3,3% до 6 750 евро (7 628 долларов США) за кв м. В Риме, столице Италии и крупнейшем городе, цены на новые дома составили в среднем 6 300 евро (7 119 долл. США) за кв. м, что на 1,2% больше, чем годом ранее.

В других крупных итальянских городах:

• Во Флоренции, где находятся многие шедевры искусства и архитектуры эпохи Возрождения, цены на новые дома выросли на 0,8%, в среднем до 4800 евро (5424 долл. США) за кв. м.
• В Турине, шоколадной столице Италии, где расположены такие большие площади, как Пьяцца Кастелло и Пьяцца Сан-Карло, средняя цена на новые дома выросла на 2,3% до 4450 евро (5028 долларов США) за кв. м.
• В Неаполе, третьем по величине городе Италии, цены на новые дома на берегу моря выросли на 1,2%, в среднем до 3800 евро (4294 долл. США) за кв. м. дома на побережье.
• Средние цены на новые дома также выросли на 0,7% до 3700 евро (4 181 долл. США) в Болонье. На 0,6% до 3300 евро (3729 долл. США) в Генуе; и на 0,4% до 2900 евро (3277 долларов США) в Палермо.

Покупка квартиры или виллы

Прибыль от грамотных вложений в нужное русло может впечатлить. Жилье в Италии снимают в основном туристы, которые хотят остановить в городе на несколько дней или недель, поэтому и цены тут не маленькие.

Стоимость недвижимости начинается от €60 тысяч (приблизительно 4,2 млн рублей), но для покупки жилья, сразу подходящего под сдачу или перепродажу нужно искать от €100 тысяч (приблизительно 7 млн рублей).

Цена покупки квартиры, виллы или студии, которую вы заплатите за покупку жилья, главным образом зависит от:

1. Города. Например, если вы решили приобрести маленькую квартирку Риме, то её стоимость может быть в разы больше, чем большая квартира в Сицилии.
2. Расстояния до моря. Очень немаловажный фактор, от которого напрямую зависит цена. Чем ближе недвижимость к морю, тем выше его стоимость.
3. Процента туристов страны на город. Если город, в котором вы решили купить квартиру является центром туризма страны, то вам придется отдать не малую сумму.
4. Достопримечательностей. Большинство туристов едут не ради развлечений и пляжа, а чтобы посмотреть храмы, соборы, посетить музеи и площади, сходить на выставки и экспозиции, именно из-за этого этот фактор является очень важным.
5. Качества самой недвижимости. В Италии очень мало свободного места для строительства новых зданий, поэтому их строят на месте старых. Очень важно предусмотреть этот фактор, так как возмещение за квартиру, признанную под снос явно не окупит её начальной стоимости.

Покупка отеля

Кроме обычных квартир и особняков, можно вложить деньги в более активное дело — отель, но цена на эту недвижимость практически заоблачная, начинается с €2 млн (приблизительно 140 млн рублей) и дополнительно нужно учесть расходы на все нужды отеля, которые приблизительно равны 10 млн рублей.

 Критерии выбора подходящего здания тут немного отличаются:

1. Район города. От этого зависит основной поток туристов. Нужно учитывать множество факторов, начиная от расстояния до моря, заканчивая преступность. Потому что большинство отелей продаются именно из-за того, что не были учтены все важные моменты.
2. Внешний вид здания. Мало людей захотят поселиться в страшной гостинице, который будет ничем не отличаться от квартирного здания. Отель должен иметь впечатляющий вид, ухоженную территорию и солидность номеров. Так же не менее важны особые отличительные черты, например большие ворота, золотые колонны, исторический вид или особый стиль обслуживания.
3. Территория отеля. Размера участка вокруг отеля должно хватать на все нужды гостей: вечерняя прогулка, выгул домашних животных, развлечения для детей и концерты под открытым небом. Никто не захотел бы жить в отеле, в котором есть только номер и маленький ресторанчик внутри, поэтому данный критерий является особо значимым.
4. Выставочные центры и музеи. Если в город приезжает знаменитый художник или модельер со своими работами (Италия – творческий город, поэтому известных художников, скульпторов, архитекторов и модельеров живет тут очень много), то ваш отель, располагаясь рядом с выставкой, будет забит гостями.
5. Солидность комнат. Чтобы ставить цену за номер выше, он должен быть лучше, а чтобы он был лучше, он должен быть более дорогим. Даже бедному туристу захочется хоть на пару дней ощутить себя богатым.

Доход с недвижимости

Перед покупкой нужно предварительно подсчитать сколько жилье сможет принести в курортный сезон. Проще это сделать через специальные агентства, они предложат лучшую стоимость, однако заберут часть прибыли, поэтому это лучше делать самому.

При 70-80% (ваша недвижимость не сможет быть заселена постоянно) занятости квартиры или апартаментов за сезон доход с маленькой квартиры, расположенной в курортном городе рядом с морем или достопримечательностями приблизительно равен 7-8% стоимости самой квартиры. Получается, что окупаемость вложений происходит через 12-14 лет. Придется поднакопить терпения, но после получать стабильный, практически пассивный, доход.

Окупаемость виллы проходит более быстро, однако нужны гораздо большие вложения, а значит и риск будет больше тоже. В среднем, самая обычная вилла, подходящая под сдачу по всем вышеперечисленным критериям стоит порядка €700 тысяч (приблизительно 50 млн рублей), что является не маленькой суммой. Окупаемость проходит до 12 лет, так как арендаторы более богатые люди, которые могут позволить себе отдохнуть в вилле.

Отель – прибыльный бизнес, который требует огромных вложений, но окупается он в Италии приблизительно за 8-9 лет, если соблюсти все описанные выше факторы, а после идет солидный доход, который достигает 20 млн рублей за сезон.

Лучшие сайты, где можно купить недвижимость в Италии

https://prian.ru/italy/ — Один из лучших сайтов для покупки жилья в Италии, на котором можно сравнить цены с другими сайтами, получить консультацию профессионала и его помощь.

Можно рассмотреть хороший вариант квартиры, её стоимость €125 000 (приблизительно 8.5 млн рублей). Размер 80 кв.м., имеет 4 небольшие комнаты. Располагается в туристическом городе Сан-Ремо, до моря расстояние огромное, целых 5 километров, но располагается квартира рядом с городским музеем, поэтому спрос на неё будет не плохим.

https://kf.expert/ — очень большой выбор недвижимости, гораздо больше, чем в других агентствах.

Ещё один пример, цена апартаментов, находящихся в Итальянском городке Прая-а-Маре, равна ͏͏͏€92 000 (приблизительно 6,7 млн рублей). Их размер 69 кв.м, состоит из двух комнат. Находится рядом с морем, построено в 2010 году.

Кажется, что объект довольно привлекательный, не старый, цена не высокая, так ещё и рядом с морем. Однако не всё так просто, Прая-а-Маре – маленький городок, где находится мало туристических достопримечательностей, поэтому, выбирать такую постройку крайне не выгодно, спроса на неё не будет.

https://justreal.ru/catalog/italy/ — тоже очень привлекательный сайт, где есть оперативная помощь с выбором. Большой выбор отелей, из которых можно выбрать подходящий для монетизации.

Благоприятный отель на этом сайте можно найти за €2-3 млн (приблизительно 140-210 млн рублей), что является хорошей ценой. Например, есть гостиница, ценой €2,9 млн (приблизительно 200 млн рублей), её размер 2200 кв.м., 11 номеров. Располагается она в туристическом городе Амелия. Её главный минус – расстояние до моря. Оно составляет почти 100 километров. Но находится в историческом центре, в котором сохранено множество архитектурных ценностей, есть ряд музеев с экспонатами Римской империи.

Такой отель не будет пуст практически круглый год. Окупаемость такого вложения возможно даже раньше при грамотном подходе. Поэтому очень важно найти хороший отель, который подходит под все критерии, иначе шанса на успех практически не будет или окупаемость будет равна 20-25 годам.

https://www.immobiliare.it/ru/ — итальянский сайт по продаже недвижимости. Самый большой выбор вы найдете именно здесь, однако будет сложно обратиться за помощью специалиста, поэтому подходит для тех, кто уже разбирается в покупке недвижимости. Практически каждое строение, выставленное на продажу, находится на этом сайте и продается без множества посредников, что помогает сэкономить на затратах.

Для примера можно взять небольшую квартиру.  Находится она в Риме, цена около €100 тысяч (приблизительно 7 млн рублей), имеет 70 кв.м. и 3 комнаты. В отремонтированном здании на одной из центральных улиц.

Из-за её расположения, в центре Рима, она будет пользоваться очень большой популярностью и будет почти все 100% сезонного времени заселена. Поэтому при относительно не дорогой стоимости вложения окупятся быстрей намеченных планов, приблизительно за 10 лет. Поэтому при грамотном подходе и очень качественном поиске можно найти предложения, которые будут даже выгодней этого. 

Как купить недвижимость в Италии за 1 евро

Тезисно:

• Деревни по всей Италии продают заброшенную недвижимость за 1 евро или меньше при условии, что владельцы позаботятся о ремонте.
• По мере того как все больше итальянцев мигрируют в города, небольшие деревни пытаются спасти себя от упадка, заманивая новых жителей.

Целью программы является привлечение новых жителей в редкие деревни в таких местах, как Сицилия, Тоскана и Сардиния.

В 2015 году маленький сицилийский городок Ганги начал предлагать бесплатные дома с набором предостережений: покупатели должны были разработать планы реконструкции в течение одного года и выполнить план по ремонту в течение трех.

Совсем недавно сицилийская деревня Самбука начала продавать дома принадлежащие местному правительству. Также покупатели могут прибрести дом в Тоскане на озере, по почти тем же условиям.

Заброшенные дома стоят 1 евро и власти требуют ремонта домов в течение трех лет после покупки. Деревня также просит возместить залоговый депозит в размере 5700 долларов.

Дома часто показывают видимые признаки запущенности, в том числе рушатся стены и гниет дерево.

Эта программа является заманчивой возможностью получить итальянский адрес. Также последующий ремонт может повысить стоимость недвижимости при перепродаже.

В случае европейских покупателей они также могут инвестировать в экономику страны и купить дом в итальянской деревне.

Процедура покупки жилья и нужные документы

В Италии правила и законы покупки жилья для иностранного туриста такие же как и для коренного жителя. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, без особых проблем.

Осуществляется покупка в несколько этапов, которые занимают от двух месяцев до четырех:

1. Необходимо получить индивидуальный налоговый номер. Покупатель обязан получить Итальянский аналог ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), иначе не получится открыть счет в банке и купить недвижимость. Чтобы получить ИНН нужно обратиться Квестуру и иметь при себе заграничный паспорт.
2. Далее следует открытие счета. Для его открытия необходим загранпаспорт и ранее оформленный ИНН. Так же необходимо сделать первоначальный вклад, в разных банках по-разному, но обычно он равняется €500 (приблизительно 35 тысяч рублей).
3. Следующим шагом является предложение о покупке. Необходимо внести фиксированную сумму за недвижимость, в размере 1%. Оговаривается срок, обычно до месяца, за который покупатель должен внести остальную часть денег и полностью выкупить собственность, однако продавец в этот период времени может рассматривать другие предложения. В Италии присутствует большая конкуренция между покупателями. Можно столкнуться с тем, что квартира изначально стоила в 2, а то и в 3 раза дешевле, чем её цена на момент выкупа.
4. Соглашение на невозможность расторжения сделки. Чтобы исключить конкуренции, возможно договориться с продавцом, внеся залог равный 10-15% от стоимости объекта. При расторжении договора эта сумма останется у продавца, поэтому к покупке жилья следует тщательно подготовиться.
5. Подписание предварительного, а затем окончательного договора о купле-продаже. Указываются все данные о собственности, гарантии, сроке владения недвижимостью и внесения платежей. Договор двуязычный, один из языков – итальянский, другой на ваше усмотрение. Обязательно должен присутствовать переводчик, свободно говорящи на обоих языках. При его заключении вносится задаток, который обычно не превышает 20% стоимости всей недвижимости. Рисков на данном этапе нет, если вы не собираетесь расторгать этот договор. Если это решит сделать продавец, то он будет обязан вам выплатить внесённую сумму в двойном размере. Остается оплатить только оставшуюся часть суммы и подписать окончательное соглашение в офисе нотариуса.
6. Следует зарегистрировать договор. Это происходит в департаменте реестра недвижимости и занимает до 45 дней. После покупатель получает ключи, уведомление из реестра недвижимости и договор купли-продажи.

Процесс приобретения: Как купить дом в Италии дешево

В Италии нет ограничений на иностранную собственность. Любые деньги, переведенные из-за пределов Италии для покупки недвижимости, должны быть официально задокументированы, чтобы обеспечить возможность репатриации доходов от любой перепродажи.

Первый шаг к покупке недвижимости в Италии — нанять адвоката по недвижимости, чтобы защитить ваши интересы. Хотя процесс передачи недвижимости является регулируемым процессом, он потенциально предвзят в отношении покупателя, поэтому без посредников не обойтись. Также имейте в виду, что итальянское законодательство предусматривает преддоговорную ответственность. В случае, если вы испытываете недовольство недобросовестным поведением продавца, вы можете подать заявление на возмещение расходов.

После того, как вы выбрали недвижимость, сделайте предложение. Вы должны заплатить 1% от покупной цены как жест добросовестности. К сожалению, предложение о покупке является обязательным только для покупателя, продавец все еще может рассмотреть другие предложения. Лучше всего указать временное ограничение в предложении, чтобы продавец не оставил его без ответа.

Предварительный договор

Если продавец соглашается, сделка становится обязательной для обеих сторон. Предварительный договор или договор составляется продавцом, его адвокатом или агентом по недвижимости с указанием цены продажи, суммы, подлежащей уплате в качестве залога, даты заключения, границ земельного участка и сведений о собственности, а также прописываются любые другие соответствующие положения (например, права на проход).

После подписания договора (Compromesso), депозит увеличивается до 10-20% от продажной цены, в зависимости от того, что было согласовано. В случае, если вы решите не совершать покупку, compromesso будет аннулирован, или продавец может обратиться в суд с иском о принудительном совершении покупки. С другой стороны, если продавец отступит, он будет обязан заплатить двойную сумму, которую вы внесли в качестве депозита.

Нотариус проводит юридическую экспертизу

Процесс обычно занимает от шести до восьми недель. Нотариус несет ответственность за проведение надлежащей проверки — хотя он выбран продавцом, он действует в интересах обеих сторон. После удовлетворения ваших требований, оплатите окончательный баланс и подпишите акт купли-продажи или rogito (засвидетельствовано notaio). Для этого вам необходимо представить действительный документ, удостоверяющий личность, и ваш налоговый код.

Нотариус (notaio) выдаст вам копию документа и представит копии в налоговую инспекцию и внесет в Земельную книгу. Для продажи должны быть оплачены необходимые государственные пошлины. Регистрация защищает собственность от третьих лиц. Notaio также обеспечит передачу коммунальных услуг на ваше имя и проинформирует местную полицию о смене владельца в течение 48 часов после подписания акта в соответствии с законами о борьбе с мафией.

В среднем требуется 15 дней для завершения всех четырех процедур, необходимых для регистрации недвижимости в Италии.

Затраты на транзакции туда и обратно включают в себя все затраты на покупку и последующую перепродажу недвижимости — гонорары адвокатов, нотариусы, регистрационные сборы, налоги, агентские сборы и т. д. Регистрационный налог: для старых объектов регистрационный налог составляет 3% для тех, кто покупает свой основной дом, согласно закону 1089/39. Дом должен находиться в вашем настоящем или будущей Коммуне проживания и объекты не должны быть классифицированы как ‘luxury’ дома.

Регистрационный налог для нерезидентов и тех, кто покупает второе жилье, составляет 7%, поэтому, если вы планируете стать резидентом Италии, сделайте это за 18 месяцев до покупки вашего дома. Налог рассчитывается от заявленной стоимости имущества, а не от покупной цены.

Регистрационный налог на покупку земли под застройку составляет 8%. Регистрационный налог на покупку земли сельскохозяйственного назначения составляет 10%.
Налог на регистрацию земли

Налог на регистрацию земли взимается со всех сделок с недвижимостью. Покупатели своего первого дома платят фиксированную плату в размере 168 евро, независимо от того, является ли эта недвижимость старой или недавно построенной. Покупатели вторых по очереди домов и нерезиденты платят 1% от заявленной цены недвижимости.

Кадастровый налог

1% или фиксированный сбор в размере 168 евро за новые объекты недвижимости. Также применяется фиксированная плата в размере 168 евро, если недвижимость является их основным или единственным местом жительства.

Налог на регистрацию земли (imposta catastale)

Налог на регистрацию земли взимается со всех сделок с недвижимостью. Покупатели своего первого дома платят фиксированную плату в размере 129,11 евро, независимо от того, является ли эта недвижимость старой или недавно построенной. Покупатели второго дома по очереди и нерезиденты платят 1% от заявленной цены недвижимости.

НДС

покупатели новой недвижимости не платят регистрационный налог и вместо этого обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС), который варьируется от 4% до 22%.
НДС в  размере 4%  взимается с покупателей, проживающих в резиденциях нового жилого фонда, 10% взимается на вторичное жилье и нерезидентов, и 22% для элитных домов с рейтингом А1 в Реестре собственности. Новый жилой фонд определяются как жилье, проданное в течение пяти лет после завершения строительства или реставрации.

Нотариальные сборы

Нотариальные сборы обычно составляют от 1% до 2,5% от объявленной стоимости имущества. Стоимость услуг нотариуса основана на прейскуранте недвижимости, составленном Ассоциацией юристов, и варьируется в зависимости от городского совета (и облагается НДС 22%).

Нотариальный сбор оплачивается при подписании окончательного договора. Существуют различные оценки, но 2000 евро для объекта стоимостью от 50 000 до 3500 евро и для объекта стоимостью 500 000 евро могут быть типичными, включая стоимость гонорара перевозчика (геометры), которая взимается в зависимости от работы, и может варьироваться от 500 до 3000 евро.

Юридические сборы

Передача обычно осуществляется адвокатом (avvocato), а юридические сборы обычно составляют от 1% до 2% от заявленной цены имущества. Юридические сборы облагаются НДС 22%.

Предварительный договор или договор составляется продавцом, его адвокатом или агентом по недвижимости. Следовательно, покупатель может отказаться от оплаты юридических услуг. Покупатель в любом случае защищен государственным нотариусом. Государственный нотариус гораздо более важную роль, чем принято считать, он обязан тщательно проверять все документы и, если они не являются на 100% правильными, никакой договора вообще не будет иметь юридической силы, поэтому покупатель защищен.

Агентское вознаграждение

Стандартное агентское вознаграждение, независимо от типа недвижимости (коммерческая, жилая и т. д.), составляет от 3% до 8% и обычно распределяется между покупателем и продавцом. Агентское вознаграждение оплачивается при подписании предварительного договора.

Доходность от аренды

Валовой доход от аренды в Италии варьируется от низкого до умеренного. Доход, который вы можете получить от аренды, по сравнению с покупной ценой недвижимости до налогообложения, расходами на сопровождение покупки и другими расходами, варьируется от 2,4% до 4,4%, с одинаковым спросом на протяжении всего года. Доходность на квартиры площадью 120 кв. м в Милане действительно низкая, у небольших квартир она будет больше.

Цены на квартиры. Квартиры в центре Рима стоят от 6500 до 8000 евро за квадратный метр. Квартиры в богатых пригородах Рима стоят в среднем от 4500 до 5800 евро за кв. м. Милан дороже: квартиры в центре стоят от 8 900 до 12 400 евро за кв. М, а в пригороде — от 6 600 до 7 700 евро за кв. м. Квартиры в центральной Венеции стоят от 5400 до 6400 евро за кв. м, а в пригороде — от 4500 до 4900 евро за кв. м. Доходность в центре составляет около 3,7%. Доходность во Флоренции в среднем составляет около 4,7%.

Вывод: цены на недвижимость в Италии выглядят привлекательными. Но валовые доходы от аренды все еще относительно низки, плюс ко всему «хищническая» система налогообложения Италии.

Налоги и расходы

• Доход от аренды: Нерезиденты облагаются налогом на доход от аренды, полученный в Италии. Ставки варьируются от 23% до 43%. Личные пособия для супруга и семьи нерезидентам не доступны, но могут быть предоставлены определенные вычеты.
• Прирост капитала: прирост капитала не облагается налогом, если собственность находилась в собственности более пяти лет. В противном случае прирост капитала рассматривается как обычный доход и облагается налогом по прогрессивным ставкам.
• Наследование: Налог на наследство взимается в размере от 4% до 8%, в зависимости от отношений между умершим и наследником, с необлагаемым налогом пороговыми суммами.
• Резиденты: Резиденты облагаются налогом на их доход. В прогрессивном порядке — с 23% до 43%.
• Транзакционные издержки в Италии: от умеренных до высоких. Общая стоимость транзакций в обе стороны в Италии колеблется от 8,88% до 22,70% от стоимости недвижимости. Регистрационный налог составляет 3% для основных домов для проживания и 7% для домов в качестве инвестиций. Покупатели-нерезиденты платят фиксированный регистрационный налог в размере 7%. Комиссия агента по недвижимости составляет от 3% до 8% плюс 22% НДС (как правило, делятся между покупателем и продавцом).

Арендодатель и Арендатор

Арендная плата: Первоначально арендная плата может обсуждаться свободно, но дальнейшее увеличение ограничено. Арендодатели могут увеличить арендную плату только после первоначального 4-летнего контракта.

Безопасность арендаторов. Арендаторы имеют право на контролируемую арендную плату и, в сущности, восемь или более лет гарантии владения. Арендодатель может подать disdetta — заказное письмо с уведомлением, которое должно быть отправлено не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока действия контракта, — чтобы совпасть с окончанием стандартного срока 4 года. Невыполнение этого условия автоматически продлевает контракт еще на 4 года.

Советы по покупке жилья в Италии

• Следует подписать акт приема-передачи. Вы, как новый владелец недвижимости должны обратиться в городскую администрацию, за получением свидетельства о новом собственнике. Далее вы снимаете данные счетчиков газа, воды и электричества и снова обращаетесь в администрацию, чтобы заключить новые договоры.
• При подключении помощь агентства по недвижимости, будьте готовы отдать ещё дополнительно 5% от стоимости покупки. Поэтому лучше самому всё тщательно изучить и приобрести недвижимость лично.
• Покупка жилья в кредит – плюс 10 лет к окупаемости вложений. Не стоит интересоваться недвижимостью, которую не взять без кредита. При неудачном вложении вы прогорите.
• При покупке собственности в Италии желательно оформить вид на жительство, которое можно оформить в полицейском управлении или в постовом отделении.
• Дополнительные расходы стоит тоже учитывать, например обязательное страхование жилья в год может обходиться до целых 2% от его изначальной стоимости.
• Важно учитывать и другие нюансы, которые могут возникнуть при осмотре жилья. Обязательно нужно лично проверить каждый уголок потенциальной покупки, потому что в дальнейшем это может оказаться вашими дополнительными расходами.
• У нас есть привилегия, в отличие от Итальянцев, имеется возможность использовать льготы, но при определённых условиях : недвижимость не должна быть класса «Люкс», это должна быть первая недвижимость в Италии. При получении льготы покупатель освобождается от налогов.

Прогноз рынка недвижимости Италии

Новые налоговые меры могут способствовать росту рынка жилья. С января 2019 года пенсионеры, решившие переехать на юг Италии, получат налоговые льготы. В частности, пенсионер должен перевести свою налоговую резиденцию в муниципалитет Италии с населением не более 20 000 жителей, расположенных в одном из следующих регионов на юге Италии: Сицилия, Калабрия, Сардиния, Кампания, Базиликата, Абруццо, Молизе или Апулия.

На новое правило применяется налог 7% от пенсии и всех других доходах. Другие преимущества включают освобождение от налоговых обязательств по налоговому мониторингу, а также по уплате налога на стоимость недвижимости, находящейся за границей (IVIE), и налога на стоимость финансовых активов, находящихся за границей (IVAFE).

Ранее правительство предприняло иные налоговые меры с целью стимулирования рынка недвижимости страны:

• Налоги Tassa sui Servizi Individualisibili (TASI) и Imposta Municipalale Propria (IMU) на основные дома проживания (кроме роскошных домов и замков) были отменены в 2016 году.
• 25% скидка на налог IMU для домов, сдаваемых в аренду по договору «согласованной аренды» (canone concordato) — договор с минимальным сроком 3 года плюс два года автоматического продления, который также включает соблюдение максимальной арендной платы.
• Единая ставка 4 за тысячу и стандартная скидка в размере 200 евро на налог ИДУ для роскошных домов и замков.
• Разграничение между горной землей и землей на равнине с освобождением от ИДУ для первой. Кроме того, в 2016 году было запрошено дальнейшее сокращение ИДУ на 10% для участков под застройку после более раннего сокращения на 5% в 2015 году.

Спрос растет

По данным аналитических агентств, общий объем продаж жилой недвижимости в Италии вырос на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в основном благодаря высокому спросу на новые дома. Продажи новых домов увеличились на 9,4%, в то время как существующие продажи домов упали на 0,2%.

По данным Idealista.it, среди столичных городов самый большой рост продаж в 2019 году составил 15,2%, за чем следует Милан с ростом продаж на 14,5%, Рим (13%), Турин (11,3%), Болонья (9,7%). Продажи также выросли, хотя и в меньшей степени, в Генуе (5,5%), Флоренции (3,2%) и Палермо (2,6%). На долю Милана пришлось 25% всех продаж.

На каких уровнях будет рынок недвижимости через 10-15 лет? Оглядываясь на предыдущие тренды, можно предположить, что в долгосрочной перспективе рынок будет только расти.

Перспективы инвестирования

Среди важных факторов, определяющих привлекательность инвестиций в недвижимость в Италии, основополагающим является возможность получить недорогой ипотечный кредит под 3,5–4%  годовых. В этом случае, переплата по нему составит всего 20%, что является вполне приемлемой цифрой.

Конечно, необходимо иметь в виду, что процентные ставки по большинству ипотечных кредитов являются плавающими. Это может повлечь за собой их увеличение, однако, не исключён и обратный вариант – ставки упадут.

Кроме того, приобретая квартиру или виллу, вы можете рассчитывать на получение доходов от сдачи их в аренду. Ориентиром для определения возможной прибыли от этой операции служит средняя стоимость аренды 3-комнатной городской квартиры. Чистый доход от этой операции составит минимум 4%, что уже позволяет оплачивать проценты по ипотеке.

(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, я очень старался!

Загрузка...