Поиск выгодного способа вложения денег приводит многих к мысли о необходимости разместить их в наиболее надёжные инструменты.
С этой точки зрения, инвестиции в недвижимость в Англии представляются идеальным способом не только сохранения, но и значительного преумножения средств. Они позволяют уберечь финансовые активы от инфляции, заставят их работать и приносить дополнительный доход.
Инвестиции в недвижимость в Англии
Сейчас многие страны ЕС предлагают выгодные программы по инвестированию в недвижимость – более того, некоторые государства за покупку квартиры или частного дома дают ВНЖ или даже гражданство.
Однако «пальму первенства» по привлечению зарубежных инвестиций в недвижимость уже который год держит «старая, добрая Англия». Возникает вопрос – почему же состоятельные люди отдают предпочтение Туманному Альбиону?
Все дело в том, что рынок Англии является стабильным, прозрачным, и с понятным сценарием развития.
Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных и предсказуемых, а текущая стадия восстановления экономики после кризиса ещё более повышает его привлекательность. Английский рынок характеризуется выгодным сочетанием нескольких факторов, таких как:
- Проблематика стран ЕС не отражается на Великобритании;
- Хронический недостаток жилой недвижимости, обусловленным малым количеством свободных земельных участков, притоком иммигрантов и увеличением числа домохозяйств;
- Отсутствие налогов на имущество и благосостояние, а также на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов;
- Минимальные трансакционные издержки по сделкам (всего 3-5% от стоимости объекта).
Эти особенности обеспечивают стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов. Большинство из них считает инвестиции в недвижимость в Англии надёжным и разумным помещением капитала.
Средняя цена на жилье в Великобритании выросла на 2,1% до 216 103 фунтов стерлингов (279 227 долларов США) в течение 2019 года.
Наибольший рост цен произошел в Йоркшире и Хамберсайде, где цены на жилье выросли на 5,8%. За ним последовали Ист-Мидлендс (4,8%), Северная Ирландия (4,3%), Уэст-Мидлендс (4,2%) и Северо-Запад (4,1%).
Возможности инвестирования
Сегодня на английском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов, поэтому многим владельцам капитала сложно самостоятельно разобраться в преимуществах того или иного предложения. Рекомендации экспертов относительно правил подбора оптимального варианта обычно сводятся к необходимости определиться с целью инвестирования и, исходя из неё, подбирать подходящую недвижимость. Наиболее перспективными с точки зрения вложений является такие инвестиции в недвижимость в Англии, как:
- Квартиры в новостройках центральной части Лондона на ранней стадии строительства привлекательны минимальным отвлечением средств и обладают отличным потенциалом роста стоимости. При покупке объекта за 2–3 года до его сдачи инвестор фиксирует цену в контракте, но оплачивает лишь 10–20% его стоимости. Остальная сумма вносится после его сдачи в эксплуатацию, а право на перепродажу недвижимости сохраняется.
- Квартиры и дома Большого Лондона отличаются высокой ликвидностью и стабильно дорожают примерно на 10% в год.
- Офисная недвижимость в столице и крупных городах (Йоркшире, Бристоле, Манчестере, Шеффилде) с целью последующей сдачи в аренду. Она ежегодно приносит до 10% дохода и постоянно растёт в цене.
- Торговые центры и магазины, расположенные в районах растущей деловой активности или планируемого переустройства. Показатели прироста стоимости такой недвижимости значительно превышают средний уровень, однако существует риск выбора неудачного места расположения точки.
Нерезидентам в Англии предоставляется ипотека, размер которой достигает 70% стоимости жилья. Обычно по ней выплачиваются только проценты, а основной долг гасится при продаже объекта. Исходя из таких условий, прибыль от аренды обычно покрывает ежемесячные процентные платежи и расходы на содержание недвижимости. При благоприятной ситуации, ежегодный доход от инвестиций может достигать 30%.
Вообще говоря, сбалансированная экономическая политика правительства приводит к тому, что практически любые инвестиции в недвижимость в Англии оказываются выгодными. Например, доходы от сдачи в аренду варьируются от 4,5% в центральной части Лондона и 5–6% в других районах столицы до 6–7% в крупных городах страны.
Очевидно, что вложение в недвижимость Великобритании является грамотным и продуманным инвестиционным решением. Благодаря стабильному росту стоимости объектов и сбалансированной экономической политике правительства страны, стоимость недвижимости постоянно растет, следовательно, в долгосрочной перспективе прибыль инвесторов может оказаться весьма значительной.
Квартиры и частные дома в Англии
Доходность от аренды. В более дорогих районах Лондона, цены на жилье падают. Но Лондон по любым параметрам остается чрезвычайно дорогим.
Это влияет на доходность от аренды, поскольку арендная плата выросла не так сильно, как цены. Валовая рентная доходность, т. е. Валовая годовая рентная рентабельность инвестиций в квартиру, если она полностью сдана в аренду, сейчас в Лондоне довольно низкая.
В целом доход от аренды лучше на окраинах, чем в центре Лондона.
И все же удивительно, что в центре большие квартиры иногда имеют более высокую доходность, особенно в более дорогих районах Лондона. Это противоречит почти универсальному правилу в других городах, что меньшие квартиры имеют более высокий доход от аренды.
Почему в Лондоне сейчас все по-другому?
Из-за удивительно высоких гербовых сборов Великобритании на покупку дорогостоящей недвижимости, которые отговаривают дорогих покупателей от покупки. Люди, если они проживают всего несколько лет, предпочитают снимать жилье, потому что общая стоимость аренды элитной недвижимости ниже, чем общая стоимость покупки, а затем продажи. Высокие налоги на прирост капитала при продаже и беспокойство по поводу Brexit усиливают идею о том, что в настоящее время в Лондоне аренда гораздо выгоднее.
Иностранные инвесторы в жилую недвижимость в Великобритании уже давно сталкиваются с растущим гневом недовольства британской общественности по поводу непомерных цен на жилье в Лондоне, в которых справедливо или неправильно отчасти обвиняют большое количество иностранных покупателей, а также постоянный приток иммигрантов в город.
Одним из результатов этого является то, что иностранные покупатели теперь облагаются налогами на прирост капитала, когда они продают свою недвижимость в Великобритании (ранее они были освобождены). Другая причина заключается в том, что гербовый сбор был увеличен на более дорогие объекты недвижимости.
Затраты на транзакции туда и обратно сейчас выше, чем в прошлом, особенно в Лондоне, учитывая более высокие гербовые сборы на дорогие объекты недвижимости.
Инвестирование в новостройки Лондона — несколько важных нюансов
Как уже было сказано выше, покупая квартиру в Лондоне на этапе строительства, человек только вносит депозит, размер которого варьируется в пределах 10-30% от общей стоимости квартиры. Оставшаяся часть, а также Гербовый сбор, подлежат оплате по завершению строительства и сдаче дома в эксплуатацию (обратите внимание – этот подход как нельзя лучше гарантирует добропорядочность застройщика). И в подавляющем большинстве случаев, застройщик предоставляет покупателю право продать свой контракт еще до момента завершения строительства. Соответственно, инвестор получает от роста цен на недвижимость за период строительства.
С поправкой на рост цен английской недвижимости (он составляет 5-7% в год) и взяв во внимание то, что вы оплатили только 10% от общей стоимости квартиры, вы получите хороший доход при минимальных вложениях, а самое главное – при отсутствии рисков!
Кроме того, покупая квартиру в новостройке, собственник получает гарантию качества от Национальной комиссии по жилищному строительству. Ее срок — 10 лет.
Квартира в новостройке – куда более ликвидный объект, чем недвижимость вторичного рынка. Ее намного легче и дешевле содержать, не составит труда на выгодных условиях сдать в аренду или продать. И еще – банки дают ипотечные кредиты на покупку жилья в новых, современных домах куда охотнее. Это объясняется снижением рисков, связанных со сроком эксплуатации здания. Оплатить 70% стоимости квартиры деньгами банка – согласитесь, заманчивое предложение.
Если есть желание проживать в квартире или сдавать ее в аренду, обратите внимание на современные новостройки Лондона и других городов Великобритании. Вы сможете оценить ряд преимуществ такой покупки: широчайший выбор возможностей, расположение, свободная планировка, вид из окон и т.д.
Купить квартиру в Англии недорого: Налоги и расходы
Доход от аренды: если нерезиденты не предпримут определенных шагов, они будут облагаться налогом на чистый доход от аренды по единой ставке 20%, которая должна удерживаться арендатором или арендующим агентом. Однако налоговые ставки могут быть снижены примерно до 9% со всеми допустимыми вычетами.
Прирост капитала: прирост капитала облагается налогом по прогрессивным ставкам, от 18% до 28%.
Наследование: имущество или активы, превышающие текущий налоговый порог в 325 000 фунтов стерлингов (433 333 евро), облагаются налогом на наследство в размере 40%. При расчете суммы имущества необходимо добавить стоимость любых подарков, сделанных умершим в течение 7 лет после смерти (некоторые небольшие подарки не учитываются).
Резиденты: резиденты облагаются налогом на все свои доходы.
Юридический аспект – Как происходит покупка недвижимости в Англии
Стать владельцем жилой/коммерческой недвижимости в Соединенном Королевстве вы можете следующим способом:
- Покупка уже введенного в эксплуатацию объекта (это может быть квартира, частный дом, или здание, имеющее коммерческое предназначение). Перспектива этой инвестиции заключается в том, что она позволяет получать доход и благодаря взимаемой с арендаторов платы, и благодаря стабильному росту цен на недвижимость в Англии. Для сравнения – когда в 2014-2015 г.г. цены на московскую недвижимость «просели» на 20-50%, квартиры в Лондоне возросли в цене на 15-20%. Всего лишь за 2 года! При этом гарантируется сохранность ваших средств – никто и ни при каких условиях не отберет вашу недвижимость. И не поинтересуется происхождением средств, которые вы инвестировали. Есть, правда, одна сложность – для того, чтобы сделать столь выгодную и привлекательную инвестицию, придется сильно потратиться.
- Еще один распространенный вариант инвестирования средств – оформление ипотечного кредита в английском банке с целью приобретения жилой недвижимости для последующей сдачи ее в аренду. Банки Англии предлагают благоприятные условия для проведения подобного рода сделок, они практически никогда не отказываются сотрудничать с резидентами других государств.
- Паевые взносы в строительство новостроек – это направление инвестирования приобрело популярность за последние несколько лет. Активно проходящий рост и реконструкция городов, застройка новых площадей, снос аварийных зданий (в т.ч. и в центре города) сопровождается возведением большого количества новостроек. На этапе закладки фундамента здания право участия в долевом строительстве по законам Англии имеет довольно-таки широкий круг лиц, в т.ч. и иностранные граждане. К значимым преимуществам данного направления инвестирования можно отнести незначительный размер 1-го взноса – он не превышает 10% стоимости объекта.
Руководство по покупке
Общие транзакционные издержки в обе стороны варьируются от 3,90% до 12,16%. Почти все покупатели, будь то в резиденты или нет, нанимают юристов, а также агентов по недвижимости. Юридические сборы составляют от 0,5% до 1%, в то время как агентские сборы составляют от 2% до 3,5%, плюс 17,5% НДС.
Арендодатель и Арендатор
Арендная плата: арендодатели и арендаторы могут свободно договариваться об уровнях арендной платы. Они могут свободно согласовать любой механизм повышения уровня арендной платы. Депозиты законны.
Обеспечение арендатора: контракты естественным образом возвращаются к стандартному ежемесячному договору, который после первоначального шестимесячного периода гарантии владения жильем позволяет выселить арендатора с уведомлением за два месяца. Однако на практике процесс выселения может поставить в невыгодное положение арендодателя.
Купить дом в Англии недорого: регионы
Эффект, который Brexit оказал до сих пор на рынке жилья Англии, кажется, ограничивается Лондоном и дорогими объектами недвижимости стоимостью более 2 миллионов фунтов стерлингов.
По всей стране средние цены на жилье продолжают расти — в основном за счет региональных рынков. Стоит также отметить, что, поскольку фунт продолжает падать по отношению к другим валютам, иностранным покупателям становится все более привлекательным вкладывать средства в недвижимость Англии, что стимулирует спрос и помогает удерживать цены на жилье на плаву.
Нортгемптон
В настоящее время Нортгемптон является одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость Великобритании, что подтверждается продажами домов в городе (в среднем за 33 дня), что делает его одним из самых быстро растущих рынков в стране. Это указывает на высокий спрос — возможно, со стороны тех, кто переезжает по работе. Это привело к росту цен на жилье в Нортгемптоне на 5,3% в год, что больше, чем в среднем по стране.
Лестер
Еще одно место в средней полосе, где наблюдался и ожидается дальнейший рост, — это Лестер. Город сломал тенденцию к падению цен на жилье, сообщив о росте цен на недвижимость в любом крупном городе Великобритании в годовом исчислении, а также Лестер был назван лучшим городом в Великобритании для инвестиций в недвижимость согласно индексу цен на дома Hometracks Cities.
Цены на недвижимость в Лестере выросли более чем на 250% с 2000 года, и благодаря своему идеальному расположению в центральной части страны и будущей регенерации и инвестициям в размере 3 млрд фунтов стерлингов, Лестер станет только более привлекательным вариантом для инвестиций в недвижимость. От Лестера до Лондона можно добраться чуть более чем за час, а до Бирмингема — менее часа езды на поезде, что делает его удобным для тех, кто ездит на работу.
Уоррингтон
Расположенный между городами Ливерпуль и Манчестер, Уоррингтон является еще одним местом, которое стоит рассмотреть в отношении инвестиций в недвижимость в Великобритании. Склад Amazon находится в городе, и Omega обнародовала планы по строительству 758 000 кв. футов складских помещений. С обещанием строительства новых складских площадей, будут созданы новые рабочие места, и сотрудники будут искать, где жить. Это может быть идеальным моментом для инвестиций в недвижимость в Уоррингтоне, чтобы разместить тех сотрудников, которые могли бы сначала арендовать, но решили купить, что могло бы создать хороший уровень прироста капитала.
В соседних Ливерпуле и Манчестере Многие рассматривают Уоррингтон в качестве инвестиционной собственности из-за более доступного рынка жилья, а также того, что цены на жилье в городе значительно ниже, чем у соседей. Это делает Уоррингтон отличным объектом для инвестиций, особенно для молодых специалистов, работающих в данных городах.
Ковентри
Ковентри является одним из лучших мест в Великобритании с точки зрения роста цен на жилье. С начала века цены на жилье в Ковентри выросли более чем на 250%.
Ковентри также предлагает арендодателям отличную доходность от сдачи дома в аренду — одни из самых высоких в стране. Средний чистый доход от аренды без учета налогов составляет около 5,40%, и только 5 других мест в Великобритании опережают его по данным Private Finance. Отличная доходность дополняется отличным уровнем занятости и студентами, так как в городе есть два чрезвычайно популярных университета, в которых обучается более 50 000 студентов.
Галифакс
Йоркшир является хорошо расположенным графством и, как следствие, является домом для многих распределительных центров. Многие корпорации, такие как Aldi, Lidl, John Lewis, Morrisons и DPD, имеют распределительные центры, установленные в Йоркшире.
Галифакс был недавно назван как одно из лучших мест для инвестирования в недвижимость для покупки. Частично это связано с количеством предприятий, работающих в этом районе, включая McVities и Nestle, а также с его близостью к распределительным центрам. Именно поэтому в сочетании с доступным жильем многие люди решили обосноваться в городе, так как средняя цена дома в Галифаксе составляет £ 149 925. Это дешевле, чем в близлежащих Нортовраме, Хипперхолме и Шельфе, что делает его привлекательной альтернативой.
Галифакс расположен всего в 30 минутах езды от Пик Дистрикт, и поезда ходят до Лидса каждые 15 минут, а до Манчестера каждые 30 минут. Кроме того, город всего в 15 минутах езды на поезде от Брэдфорда и моста Хебден.
Эссекс
Последнюю милю часто называют последним этапом в цепочке доставки до того, как товары поступят к потребителю. Поскольку люди хотят, чтобы их товары доставлялись быстро и эффективно, компании переключают свое внимание на последнюю милю и ориентируются на объекты, расположенные вблизи городских районов. Благодаря удобному доступу к М25, Эссекс удобен для распределения товаров в торговых точках по периметру столицы. Next PLC уже объявила о планах покупки земли возле аббатства Уолтем, а у Amazon есть склад в Тилбери — оба в Эссексе.
Появление складов последней мили вблизи городских районов принесет рабочие места. Поскольку проживание в городах может быть дорогостоящим, некоторые могут предпочесть жить ближе к месту работы, и по мере роста спроса это приведет к популярности популярного района.
Колчестер
Одним из городов Эссекса, который испытал феноменальный рост рынка недвижимости, является Колчестер. Город является одним из лучших мест для покупки дома в Великобритании, так как он имеет отличную транспортную логистику и инфраструктуру в целом. По данным Housesimple.com, за последние три года цены выросли в среднем на 55 000 фунтов стерлингов. LendInvest также провел исследование и оценил Колчестер как лучшее место для инвестиции, рассматривая такие факторы, как рост стоимости и доходность аренды.
Милтон Кейнс
Недавно было дано разрешение начать работу над одним из самых значительных событий в сфере розничной торговли и досуга в центре Милтон-Кинса за последние десять лет. Развитие будет включать в себя кинотеатр, столовую, новые магазины и общественные места. Некоторые объекты будут перепланированы, чтобы улучшить обстановку и сделать их более гостеприимной. Новые благоустроенные районы и общественные места предоставят семьям и работникам в этом районе прекрасное место для досуга.
Милтон Кейнс всегда показывал хорошие результаты, когда речь шла о росте цен на жилье, и в 2019 году, нет никаких признаков его замедления. Согласно Hometrack, Милтон Кейнс входит в первую десятку локаций, где цены на жилье растут быстрее рынка в целом.
Эдинбург. Шотландия
Хотя главная улица Эдинбурга, возможно, ужасна, она также подвергается определенному уровню регенерации. Одним из таких примеров является новый проект Edinburgh St James стоимостью 850 миллионов фунтов стерлингов, который будет включать 850 000 квадратных футов торговых площадей вокруг роскошного отеля.
Экономика Эдинбурга была одной из самых быстрорастущих в Великобритании в прошлом году, и эти основы оказали положительное влияние на спрос. Живописная столица Шотландии заняла первое место в новом исследовании, организованном Королевской почтой (топ лучших местах для жизни и работы в Великобритании благодаря обширным зеленым зонам и доступу к образованию и здравоохранению).
Привлекательность жизни в Эдинбурге не осталась незамеченной. Цены на недвижимость в шотландской столице выросли на 7,70% в период с 2017 по 2018 год и исследования Hometrack предсказывают, что цены еще вырастут на 30%. Так что, успейте купить дом на берегу моря сейчас!
Лейтонстоун (лондонский район Уолтем Форест)
Почти треть домовладельцев рекламируют северо-восточный Лондон как лучшее место для инвестиций в лондонскую недвижимость. Они особенно ищут собственность около линий метро и центральной линии, являющейся самой популярной.
Лейтонстоун является одним из перспективных районов Лондона и расположен в лондонском районе Уолтем Форест, который расположен на центральной линии на границе зоны 3-4. Хотя Уолтем Форест был олимпийским районом и получил определенные уровни регенерации.
Молодые люди все чаще переезжают в лондонские районы. Увеличение спроса отразилось на ценах, которые выросли в лондонском районе Уолтем Форест на 83% за пять лет.
Цены в районе остаются относительно доступными в лондонском выражении со средней ценой на недвижимость в 462 000 фунтов стерлингов, что ниже общего лондонского среднего показателя в 629 012 фунтов стерлингов (согласно данным Rightmove).
Инвестиции в недвижимость в Лондоне все еще жизнеспособны — если знать, где искать. Хотя ожидается, что на цены на лондонские дома больше всего повлияет выход Великобритании из ЕС, можно найти объекты, которые могут оказаться выгодными для инвестиций — если знать, где искать.
Также стоит отметить, правительственные программы для продажи запущенной недвижимости в деревне, где фактически, можно купить дом за 1 евро!
Прогноз
В Великобритании объемы продаж как жилой, так и коммерческой недвижимости сократились относительно последнего десятилетия. Британский коммерческий рынок, включая торговые объекты, офисные помещения и складские помещения, также сократился. Переход к онлайн-покупкам отвлек покупателей от местных улиц, что привело к закрытию магазинов.
Но все же, британская недвижимость остается привлекательной для инвесторов из-за рубежа, особенно с учетом того, что доходы от финансовых активов, таких как облигации, снижаются. Расходы на финансирование также снизились, поскольку основные центральные банки снизили процентные ставки.
Несмотря на все проблемы, с которыми сталкивается экономика, существует достаточно много глобального капитала, который хочет получить доход на рынке недвижимости Великобритании. Купить недвижимость в Англии недорого можно сейчас, особенно если оценивать инвестиции в долгосрочной перспективе (10-15 лет), так как рынок ждет только рост.
(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, я очень старался!
Загрузка...
