Куда инвестировать деньги — Примеры и Доходность

65 Читать: 22 мин Далее

Инвестиции в зарубежные компании и Пример заработка

19 Читать: 5 мин Далее

Инвестиции в ПАММ счета и как на этом зарабатывать

44 Читать: 8 мин Далее

С чего начать инвестировать и как это лучше делать

27 Читать: 13 мин Далее
Truemag
  • БлогЖурнал
  • ИнвестицииВсе возможности
    • ИнвестицииВсе
    • Инвестиции в ПАММДоверительное управление
    • Бинарные опционыВысокодоходные инвестиции
    • Инвестиции в акцииСовременная классика
    • Инвестиции в стартапыИнвестиции в будущее
    • Инвестиции в искусствоДля ценителей красоты
    • Инвестиции в недвижимостьИнвестиции или сохранность?
  • УниверситетОсновы инвестиций
  • Мой портфельГотовое решение
    • Мой инвестиционный портфель
    • Как создать портфель
  • БрокерыОбзоры
  • КонтактыОбратная связь
  • Главная
  • Куда вкладывать деньги в 2021 году
  • Как заработать в интернете
  • FAQ
  • Еще немного об инвестициях
    • Книги для инвесторов
    • Видео
    • Инструкции
Главная Выгодно ли брать кредит под инвестиции в недвижимость?

Выгодно ли брать кредит под инвестиции в недвижимость?

кредит под инвестиции в недвижимость
  • Aa
  • Aa
  • Aa

Сущность оценки любого инвестиционного проекта состоит в адекватном определении размера текущих затрат на его реализацию и будущих поступлений от сделки. При этом необходимо анализировать несколько вариантов вложения средств. Чтобы разобраться, стоит ли оформлять кредит под инвестиции в недвижимость, необходимо рассчитать экономическую эффективность такого решения.

Кредит на недвижимость

Предположим, с инвестиционной целью на вторичном рынке жилья приобретается 1-комнатная квартира в одном из российских городов регионального значения. Стоимость объекта – 2,5 млн руб.

У инвестора нет необходимой суммы, поэтому он обращается за ипотечным кредитом в банк. Допустим, что клиент имеет собственный капитал в размере 1 млн руб. Кроме того, он располагает достаточным «белым» доходом для быстрого получения ипотеки, поэтому исключим из расчёта расходы на посреднические услуги кредитного брокера.

Наш инвестор самостоятельно проанализировал продуктовые линейки банков, нашёл несколько вариантов, близких по условиям и тарифам. После обращения в выбранные кредитные организации одна из них предоставила клиенту ипотечный кредит на недвижимость на следующих условиях:

Сумма кредита 1 500 000 руб.
Ставка по ипотеке 14,5% – до регистрации сделки13,5% – после регистрации сделки
Страховка 1%
Первоначальный взнос 40%
Срок кредита 10 лет
Неустойка за несвоевременное погашение кредита 20% годовых от суммы просроченного платежа

Покупка инвестиционной недвижимости

Для подбора объекта инвестор заключил договор с  риелтором, и в течение 30 дней подходящая квартира была найдена. Эта же компания взяла на себя оформление документов, необходимых для приобретения квартиры. Суммируем все расходы по сделке:

Инвестиционный капитал 40% стоимости жилья 1 000 000 руб.
Сумма ипотечного кредита 60% стоимости жилья 1 500 000 руб.
Комиссия  риелтора 3% стоимости жилья 75 000 руб.
Комиссия за оформление документов 5 000 руб.
ИТОГО: 2 580 000 руб.

 

Итак, 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м обошлась инвестору в 2,58 млн руб.

Сдача жилья в аренду

кредит под недвижимостьУсловия: ежемесячный арендный платёж – 15 тыс. руб., коммунальные услуги оплачиваются квартиросъёмщиками самостоятельно. Для подбора подходящих арендаторов инвестор обратился к той же риелторской фирме, и через 3 недели клиенты – молодая семья без детей – были найдены. Ещё через неделю договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев был подписан, и квартиросъёмщики заселились в квартиру. Оценим финансовый результат сделки.

Расходы по содержанию объекта, руб. Доход от аренды, руб.
Услуги  риелтора, 50% ежемесячной оплаты 7 500 165 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась 3 000
Мелкий текущий ремонт 7 500
НДФЛ 13% 21 450
ИТОГО: 39 450 165 000

Доход от сдачи квартиры в аренду спустя 1 год после её покупки – 125 550 руб. Если не учитывать стоимость кредита, то доходность инвестиции в недвижимость составит 4,87%, что в 2 раза ниже средней процентной ставки по рублёвым депозитам.

Если же принять во внимание расходы по обслуживанию ипотеки, то доходность становится отрицательной:

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки 23 743 руб. 1 мес. 23 743 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки 22 841 руб. 11 мес. 251 251 руб.
ИТОГО:     274 994 руб.

В дальнейших расчётах нет смысла, поскольку на таких условиях брать ипотечный кредит под инвестиции в недвижимость невыгодно.

Можно ли получить кредит и инвестировать с выгодой?

Попробуем немного изменить условия. Предположим, что у инвестора имеется капитал, равный ¾ стоимости объекта. Тогда первоначальный взнос будет 1 875 тыс. руб. Расходы по обслуживанию ипотеки составят:

 

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки 9 893 руб. 1 мес. 9 893 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки 9 519 руб. 11 мес. 104 709 руб.
ИТОГО:     114 602 руб.

Кроме того, инвестор решил переделать квартиру под офис и сдавать её небольшой коммерческой фирме по цене 650 руб. за 1 кв. м. Коммунальные услуги и мелкий ремонт помещения арендатор будет оплачивать самостоятельно.

Расходы по содержанию жилья за год, руб. Доход от сдачи квартиры, руб.
Услуги  риелтора, 50% ежемесячной оплаты 13 000 286 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась 3 000
Расходы по переводу помещения из жилого в нежилое 20 000
НДФЛ 13% 37 180
ИТОГО: 73 180 286 000

На таких условиях сделка может оказаться прибыльной. Попробуем оценить рентабельность вложений. Для простоты расчётов предположим, что кредит на недвижимость будет погашаться по графику, и арендаторы будут пользоваться недвижимостью в течение всего срока действия ипотечного договора.

Найдём простой срок окупаемости инвестиции – отношение суммы первоначальной инвестиции к среднегодовой стоимости денежных поступлений от реализации проекта.

формула инвестиции в недвижимость

РР = 2580000 / ((212820 + 271440 * 9) / 10) = 2580000 / 265578 = 9,72 года

взять кредит под инвестиции в недвижимостьИначе говоря, если не учитывать расходы на обслуживание ипотеки, этот проект может окупиться примерно за 10 лет. Если же принять их во внимание, то окажется, что суммарная переплата по кредиту размером 625 тыс. руб. составит 523 923 руб. Соответственно, срок окупаемости проекта вырастет до 12 лет. Иначе говоря, к тому моменту, когда инвестор выплатит кредит под инвестиции в недвижимость, его вложения ещё не окупятся.

Если бы эти 1 875 тыс. руб. были просто размещены на депозите в банке по средней ставке 10% годовых (с ежемесячной капитализацией процентов), то через 10 лет инвестор обладал бы капиталом в 5 079 тыс. руб.

Вывод, который можно сделать из подобного расчёта, очевиден: при ныне действующей ставке по ипотечным кредитам инвестиции в недвижимость низкорентабельны.

Получение кредита под инвестиции в недвижимость будет экономически оправданным, если рыночная стоимость объекта к окончанию действия ипотечного договора, как минимум, удвоится. Для этого необходимо, чтобы приобретённая 1-комнатная квартира прибавляла в цене минимум по 7% в год.

Следовательно, если решено приобретать недвижимость с инвестиционной целью за счёт кредитных средств, необходимо особенно тщательно подходить к выбору объекта. Текущие доходы от инвестиций в недвижимость должны перекрывать величину аннуитетных платежей по ипотеке, а ежегодное увеличение стоимости недвижимости – составлять не менее ¾ ставки по «длинным» банковским депозитам.

Рынок акций
Как инвестировать в жилую недвижимость - советыИнвестиции в коммерческую недвижимость

Добавить комментарий Отменить ответ

Инвестиции в недвижимостьнедвижимость1,867
  • Aa
  • Aa
  • Aa
Популярное
Как продать почку и получить $200 000
908,830 просмотров
Как сдать сперму за 420000 руб и кровь — за 20000 руб
440,071 просмотров
Куда инвестировать деньги — Примеры и Доходность
260,639 просмотров
22 лучшие книги по инвестированию
201,937 просмотров
Что такое стартап (реальные примеры) — отличия и инвестиции
135,980 просмотров
Биржи стартапов
126,037 просмотров
Способы заработка с телефона и Доходность +Список работодателей
119,096 просмотров
Как создать инвестиционный портфель
Обо мне
Куда вложить деньгиВсем привет! Уже несколько лет я интересуюсь и занимаюсь инвестированием. На данный момент это моя основная деятельность. Разумные инвестиции дают возможность стабильно зарабатывать деньги. Я готов поделиться с вами информацией, как и куда вложить деньги!
  • Если вы впервые посетили мой блог
    • Обо мне
    • Как заработать на инвестициях
    • Что такое ПАММ счет
    • Что такое Бинарные Опционы

Как заработать на отчетах

  • Куда вложить деньги
    • Рейтинг ПАММ счетов
    • Just2Trade
    • Опционы у FiNMAX
    • FxPro
    • Все рынки на R Trader
    • Брокер FinmaxFX
Выключить реинвестиции
=
Инструкция

Укажите сумму инвестиций, ожидаемый ежемесячный процент доходности и срок инвестиций. По желанию, вы можете включить в расчет ежемесячные реинвестиции. По итогу вы получите сумму вашего капитала на конец срока инвестиций.

Вам будет интересно
финансовая грамотность
Финансовая грамотность даёт 82% дополнительного дохода

Финансовая грамотность способна увеличить благосостояние малообразованных людей на 82%, а выпускников высших учебных заведений – на 56%.

Как составить финансовый план
Как составить личный финансовый план (+Образцы): Инструкция

Составление личного финансового плана является важной задачей каждого инвестора.

Брокер ИнстаФорекс

Торговые условия: Вклад от 1$, Размер сделки от 01 лота, Кредитное плечо от 1:1 до 1:1000, Спред 3 пункта на EUR/USD.

PAMM

О сайте
PAMMtoday - блог об инвестициях. Узнайте куда выгодно вложить деньги чтобы получать стабильную прибыль! Только реальные и доступные способы инвестиций! ПАММ счета, стартапы, искусство и многое другое!
Берись и делай!
"Не стоит ждать, искать советов, смотреть на других. Инвестируйте уже сейчас и обеспечивайте себе будущее." Рейтинг ПАММ счетов.

Инвестиции приносят прибыль и свободное время

Куда вложить деньги

Вы находитесь на блоге инвестора, именно тут вы сможете узнать, куда вложить деньги. Инвестиции в доверительное управление - хороший способ заработать. Вложение денег в разные ПАММ счета и инвестиционные фонды могут принести вам миллионы. Самое важное это диверсифицировать вложения и не гнаться за сверх высокой прибылью. Сегодня много надежных мест куда можно вложить небольшие деньги и получать стабильную прибыль. Добро пожаловать в мир свободы!
ПАММ счета у Alpari    •    Just2Trade    •    Опционы (70% за сделку)
2011-2021 © PAMMtoday.com Современные инвестиции | Карта сайта | Условия | Дисклеймер | Политика
Scroll