Выгодно ли брать кредит под инвестиции в недвижимость?

Сущность оценки любого инвестиционного проекта состоит в адекватном определении размера текущих затрат на его реализацию и будущих поступлений от сделки. При этом необходимо анализировать несколько вариантов вложения средств. Чтобы разобраться, стоит ли оформлять кредит под инвестиции в недвижимость, необходимо рассчитать экономическую эффективность такого решения.

Кредит на недвижимость

Предположим, с инвестиционной целью на вторичном рынке жилья приобретается 1-комнатная квартира в одном из российских городов регионального значения. Стоимость объекта – 2,5 млн руб.

У инвестора нет необходимой суммы, поэтому он обращается за ипотечным кредитом в банк. Допустим, что клиент имеет собственный капитал в размере 1 млн руб. Кроме того, он располагает достаточным «белым» доходом для быстрого получения ипотеки, поэтому исключим из расчёта расходы на посреднические услуги кредитного брокера.

Наш инвестор самостоятельно проанализировал продуктовые линейки банков, нашёл несколько вариантов, близких по условиям и тарифам. После обращения в выбранные кредитные организации одна из них предоставила клиенту ипотечный кредит на недвижимость на следующих условиях:

Сумма кредита	1 500 000 руб.
Ставка по ипотеке	14,5% – до регистрации сделки13,5% – после регистрации сделки
Страховка	1%
Первоначальный взнос	40%
Срок кредита	10 лет
Неустойка за несвоевременное погашение кредита	20% годовых от суммы просроченного платежа

Покупка инвестиционной недвижимости

Для подбора объекта инвестор заключил договор с риелтором, и в течение 30 дней подходящая квартира была найдена. Эта же компания взяла на себя оформление документов, необходимых для приобретения квартиры. Суммируем все расходы по сделке:

Инвестиционный капитал	40% стоимости жилья	1 000 000 руб.
Сумма ипотечного кредита	60% стоимости жилья	1 500 000 руб.
Комиссия риелтора	3% стоимости жилья	75 000 руб.
Комиссия за оформление документов		5 000 руб.
ИТОГО:		2 580 000 руб.

Итак, 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м обошлась инвестору в 2,58 млн руб.

Сдача жилья в аренду

Условия: ежемесячный арендный платёж – 15 тыс. руб., коммунальные услуги оплачиваются квартиросъёмщиками самостоятельно. Для подбора подходящих арендаторов инвестор обратился к той же риелторской фирме, и через 3 недели клиенты – молодая семья без детей – были найдены. Ещё через неделю договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев был подписан, и квартиросъёмщики заселились в квартиру. Оценим финансовый результат сделки.

	Расходы по содержанию объекта, руб.	Доход от аренды, руб.
Услуги риелтора, 50% ежемесячной оплаты	7 500	165 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась	3 000
Мелкий текущий ремонт	7 500
НДФЛ 13%	21 450
ИТОГО:	39 450	165 000

Доход от сдачи квартиры в аренду спустя 1 год после её покупки – 125 550 руб. Если не учитывать стоимость кредита, то доходность инвестиции в недвижимость составит 4,87%, что в 2 раза ниже средней процентной ставки по рублёвым депозитам.

Если же принять во внимание расходы по обслуживанию ипотеки, то доходность становится отрицательной:

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки	23 743 руб.	1 мес.	23 743 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки	22 841 руб.	11 мес.	251 251 руб.
ИТОГО:			274 994 руб.

В дальнейших расчётах нет смысла, поскольку на таких условиях брать ипотечный кредит под инвестиции в недвижимость невыгодно.

Можно ли получить кредит и инвестировать с выгодой?

Попробуем немного изменить условия. Предположим, что у инвестора имеется капитал, равный ¾ стоимости объекта. Тогда первоначальный взнос будет 1 875 тыс. руб. Расходы по обслуживанию ипотеки составят:

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки	9 893 руб.	1 мес.	9 893 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки	9 519 руб.	11 мес.	104 709 руб.
ИТОГО:			114 602 руб.

Кроме того, инвестор решил переделать квартиру под офис и сдавать её небольшой коммерческой фирме по цене 650 руб. за 1 кв. м. Коммунальные услуги и мелкий ремонт помещения арендатор будет оплачивать самостоятельно.

	Расходы по содержанию жилья за год, руб.	Доход от сдачи квартиры, руб.
Услуги риелтора, 50% ежемесячной оплаты	13 000	286 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась	3 000
Расходы по переводу помещения из жилого в нежилое	20 000
НДФЛ 13%	37 180
ИТОГО:	73 180	286 000

На таких условиях сделка может оказаться прибыльной. Попробуем оценить рентабельность вложений. Для простоты расчётов предположим, что кредит на недвижимость будет погашаться по графику, и арендаторы будут пользоваться недвижимостью в течение всего срока действия ипотечного договора.

Найдём простой срок окупаемости инвестиции – отношение суммы первоначальной инвестиции к среднегодовой стоимости денежных поступлений от реализации проекта.

РР = 2580000 / ((212820 + 271440 * 9) / 10) = 2580000 / 265578 = 9,72 года

Иначе говоря, если не учитывать расходы на обслуживание ипотеки, этот проект может окупиться примерно за 10 лет. Если же принять их во внимание, то окажется, что суммарная переплата по кредиту размером 625 тыс. руб. составит 523 923 руб. Соответственно, срок окупаемости проекта вырастет до 12 лет. Иначе говоря, к тому моменту, когда инвестор выплатит кредит под инвестиции в недвижимость, его вложения ещё не окупятся.

Если бы эти 1 875 тыс. руб. были просто размещены на депозите в банке по средней ставке 10% годовых (с ежемесячной капитализацией процентов), то через 10 лет инвестор обладал бы капиталом в 5 079 тыс. руб.

Вывод, который можно сделать из подобного расчёта, очевиден: при ныне действующей ставке по ипотечным кредитам инвестиции в недвижимость низкорентабельны.

Получение кредита под инвестиции в недвижимость будет экономически оправданным, если рыночная стоимость объекта к окончанию действия ипотечного договора, как минимум, удвоится. Для этого необходимо, чтобы приобретённая 1-комнатная квартира прибавляла в цене минимум по 7% в год.

Следовательно, если решено приобретать недвижимость с инвестиционной целью за счёт кредитных средств, необходимо особенно тщательно подходить к выбору объекта. Текущие доходы от инвестиций в недвижимость должны перекрывать величину аннуитетных платежей по ипотеке, а ежегодное увеличение стоимости недвижимости – составлять не менее ¾ ставки по «длинным» банковским депозитам.