Как и где купить акции Apple

Читать: 7 мин Далее

С чего начать инвестировать и как это лучше делать

19 Читать: 12 мин Далее

Куда инвестировать деньги — Примеры и Доходность

28 Читать: 21 мин Далее

Самые дорогие акции в мире и компания Berkshire Hathaway

1 Читать: 6 мин Далее
Truemag
  • БлогЖурнал
  • ИнвестицииВсе возможности
    • ИнвестицииВсе
    • Инвестиции в ПАММДоверительное управление
    • Бинарные опционыВысокодоходные инвестиции
    • Инвестиции в акцииСовременная классика
    • Инвестиции в стартапыИнвестиции в будущее
    • Инвестиции в искусствоДля ценителей красоты
    • Инвестиции в недвижимостьИнвестиции или сохранность?
  • Мой портфельГотовое решение
  • УниверситетОсновы инвестиций
  • БрокерыОбзоры
  • КонтактыОбратная связь
  • Главная
  • Активы
  • Куда вкладывать деньги
  • Как заработать в интернете
  • Еще немного об инвестициях
    • Книги для инвесторов
    • Инструкции
    • FAQ
Главная Инвестиции в недвижимость

Выгодно ли брать кредит под инвестиции в недвижимость?

кредит под инвестиции в недвижимость
  • -
  • Aa
  • +

Сущность оценки любого инвестиционного проекта состоит в адекватном определении размера текущих затрат на его реализацию и будущих поступлений от сделки. При этом необходимо анализировать несколько вариантов вложения средств. Чтобы разобраться, стоит ли оформлять кредит под инвестиции в недвижимость, необходимо рассчитать экономическую эффективность такого решения.

Кредит на недвижимость

Предположим, с инвестиционной целью на вторичном рынке жилья приобретается 1-комнатная квартира в одном из российских городов регионального значения. Стоимость объекта – 2,5 млн руб.


У инвестора нет необходимой суммы, поэтому он обращается за ипотечным кредитом в банк. Допустим, что клиент имеет собственный капитал в размере 1 млн руб. Кроме того, он располагает достаточным «белым» доходом для быстрого получения ипотеки, поэтому исключим из расчёта расходы на посреднические услуги кредитного брокера.

Наш инвестор самостоятельно проанализировал продуктовые линейки банков, нашёл несколько вариантов, близких по условиям и тарифам. После обращения в выбранные кредитные организации одна из них предоставила клиенту ипотечный кредит на недвижимость на следующих условиях:

Сумма кредита1 500 000 руб.
Ставка по ипотеке14,5% – до регистрации сделки13,5% – после регистрации сделки
Страховка1%
Первоначальный взнос40%
Срок кредита10 лет
Неустойка за несвоевременное погашение кредита20% годовых от суммы просроченного платежа

Покупка инвестиционной недвижимости

Для подбора объекта инвестор заключил договор с  риелтором, и в течение 30 дней подходящая квартира была найдена. Эта же компания взяла на себя оформление документов, необходимых для приобретения квартиры. Суммируем все расходы по сделке:

Инвестиционный капитал40% стоимости жилья1 000 000 руб.
Сумма ипотечного кредита60% стоимости жилья1 500 000 руб.
Комиссия  риелтора3% стоимости жилья75 000 руб.
Комиссия за оформление документов5 000 руб.
ИТОГО:2 580 000 руб.

 

Итак, 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м обошлась инвестору в 2,58 млн руб.


Сдача жилья в аренду

кредит под недвижимостьУсловия: ежемесячный арендный платёж – 15 тыс. руб., коммунальные услуги оплачиваются квартиросъёмщиками самостоятельно. Для подбора подходящих арендаторов инвестор обратился к той же риелторской фирме, и через 3 недели клиенты – молодая семья без детей – были найдены. Ещё через неделю договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев был подписан, и квартиросъёмщики заселились в квартиру. Оценим финансовый результат сделки.

Расходы по содержанию объекта, руб.Доход от аренды, руб.
Услуги  риелтора, 50% ежемесячной оплаты7 500165 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась3 000
Мелкий текущий ремонт7 500
НДФЛ 13%21 450
ИТОГО:39 450165 000

Доход от сдачи квартиры в аренду спустя 1 год после её покупки – 125 550 руб. Если не учитывать стоимость кредита, то доходность инвестиции в недвижимость составит 4,87%, что в 2 раза ниже средней процентной ставки по рублёвым депозитам.

Если же принять во внимание расходы по обслуживанию ипотеки, то доходность становится отрицательной:

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки23 743 руб.1 мес.23 743 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки22 841 руб.11 мес.251 251 руб.
ИТОГО:  274 994 руб.

В дальнейших расчётах нет смысла, поскольку на таких условиях брать ипотечный кредит под инвестиции в недвижимость невыгодно.

Можно ли получить кредит и инвестировать с выгодой?

Попробуем немного изменить условия. Предположим, что у инвестора имеется капитал, равный ¾ стоимости объекта. Тогда первоначальный взнос будет 1 875 тыс. руб. Расходы по обслуживанию ипотеки составят:

 

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки9 893 руб.1 мес.9 893 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки9 519 руб.11 мес.104 709 руб.
ИТОГО:  114 602 руб.

Кроме того, инвестор решил переделать квартиру под офис и сдавать её небольшой коммерческой фирме по цене 650 руб. за 1 кв. м. Коммунальные услуги и мелкий ремонт помещения арендатор будет оплачивать самостоятельно.

Расходы по содержанию жилья за год, руб.Доход от сдачи квартиры, руб.
Услуги  риелтора, 50% ежемесячной оплаты13 000286 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась3 000
Расходы по переводу помещения из жилого в нежилое20 000
НДФЛ 13%37 180
ИТОГО:73 180286 000

На таких условиях сделка может оказаться прибыльной. Попробуем оценить рентабельность вложений. Для простоты расчётов предположим, что кредит на недвижимость будет погашаться по графику, и арендаторы будут пользоваться недвижимостью в течение всего срока действия ипотечного договора.

Найдём простой срок окупаемости инвестиции – отношение суммы первоначальной инвестиции к среднегодовой стоимости денежных поступлений от реализации проекта.

формула инвестиции в недвижимость

РР = 2580000 / ((212820 + 271440 * 9) / 10) = 2580000 / 265578 = 9,72 года

взять кредит под инвестиции в недвижимостьИначе говоря, если не учитывать расходы на обслуживание ипотеки, этот проект может окупиться примерно за 10 лет. Если же принять их во внимание, то окажется, что суммарная переплата по кредиту размером 625 тыс. руб. составит 523 923 руб. Соответственно, срок окупаемости проекта вырастет до 12 лет. Иначе говоря, к тому моменту, когда инвестор выплатит кредит под инвестиции в недвижимость, его вложения ещё не окупятся.

Если бы эти 1 875 тыс. руб. были просто размещены на депозите в банке по средней ставке 10% годовых (с ежемесячной капитализацией процентов), то через 10 лет инвестор обладал бы капиталом в 5 079 тыс. руб.

Вывод, который можно сделать из подобного расчёта, очевиден: при ныне действующей ставке по ипотечным кредитам инвестиции в недвижимость низкорентабельны.

Получение кредита под инвестиции в недвижимость будет экономически оправданным, если рыночная стоимость объекта к окончанию действия ипотечного договора, как минимум, удвоится. Для этого необходимо, чтобы приобретённая 1-комнатная квартира прибавляла в цене минимум по 7% в год.

Следовательно, если решено приобретать недвижимость с инвестиционной целью за счёт кредитных средств, необходимо особенно тщательно подходить к выбору объекта. Текущие доходы от инвестиций в недвижимость должны перекрывать величину аннуитетных платежей по ипотеке, а ежегодное увеличение стоимости недвижимости – составлять не менее ¾ ставки по «длинным» банковским депозитам.

(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, я очень старался!
Загрузка...

Alpari
Как инвестировать в жилую недвижимость - советыИнвестиции в коммерческую недвижимость

Добавить комментарий Отменить ответ

Инвестиции в недвижимостьНедвижимость
Популярное
Как продать почку и получить $200 000
8 комментариев
Как сдать сперму за 420000 руб и кровь — за 20000 руб
4 комментария
Куда инвестировать деньги — Примеры и Доходность
28 комментариев
22 лучшие книги по инвестированию
16 комментариев
Способы заработка с телефона и Доходность +Список работодателей
32 комментария
Что такое стартап (реальные примеры) — отличия и инвестиции
19 комментариев
Биржи стартапов
29 комментариев

Как создать инвестиционный портфель

Обо мне
Куда вложить деньгиВсем привет! Уже много лет я интересуюсь и занимаюсь инвестированием. Разумные инвестиции дают возможность стабильно зарабатывать деньги. Я готов поделиться с вами информацией, как и куда вложить деньги!
  • Если вы впервые посетили мой блог
    • Обо мне
    • Как заработать на инвестициях
    • Что такое ПАММ счет
    • Что такое Бинарные Опционы

Как заработать на отчетах

  • Куда вложить деньги
    • Рейтинг ПАММ счетов
    • Рынки на R StocksTrader
    • Fix-Contracts
    • Just2Trade
Сумма инвестиций
Ожидаемый % доходности (мес)
Срок инвестиции (мес)
Сумма довложений (в мес.)
Рассчитать
Инструкция

Укажите сумму инвестиций, ожидаемый ежемесячный процент доходности и срок инвестиций. По желанию, вы можете включить в расчет ежемесячные реинвестиции. По итогу вы получите сумму вашего капитала на конец срока инвестиций.

Вам будет интересно
От нуля к единице
Книга Питера Тиля «От нуля к единице» — Описание, отзывы и об авторе

Не так давно ко мне обратилась издательская группа "Альпина Паблишер"

Как заработать 4639% на торговом советнике

Привлечение инвестиций в вашу торговлю без вашего участия! Роботы будут работать за вас.

Кому выгоден ПАММ счет
Кому выгоден ПАММ счет?

Все ПАММ-площадки имеют прозрачный публичный рейтинг, формирующийся из показателей доходности

PAMM

О сайте
PAMMtodayPAMMtoday - блог об инвестициях. Узнайте куда выгодно вложить деньги чтобы получать стабильную прибыль! Только реальные и доступные способы инвестиций! Ценные бумаги, ПАММ счета, стартапы, искусство и многое другое!
Берись и делай!
"Не стоит ждать, искать советов, смотреть на других. Инвестируйте уже сейчас и обеспечивайте себе будущее." Рейтинг ПАММ счетов.

PAMMtoday
Инвестиции приносят прибыль и свободное время

Куда вложить деньги

Вы находитесь на блоге инвестора, именно тут вы сможете узнать, куда вложить деньги. Инвестиции в доверительное управление - хороший способ заработать. Вложение денег в ПАММ счета, акции, ETF фонды, IPO и инвестиционные фонды могут принести вам миллионы. Самое важное - это диверсифицировать вложения и не гнаться за сверх высокой прибылью. Сегодня много надежных мест, куда можно вложить небольшие деньги и получать стабильную прибыль.

ПАММ счета у Alpari    •    Профессиональный трейдинг    •    Just2Trade
2011-2023 © PAMMtoday.com Современные инвестиции | Политика | Cookie | Условия | Дисклеймер | Карта сайта
Scroll